Юридические факты, порождающие право собственности на жилое помещение (по законодательству Республики Беларусь)

Право собственности на жилое помещение — это субъективное вещное право, возникающее на основании определённых юридических фактов, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством Республики Беларусь. Ниже приведена систематизированная классификация таких оснований.

I. Общие основания приобретения права собственности

(статья 219 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З)

Согласно статье 219 ГК РБ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, статья 219 ГК РБ закрепляет два фундаментальных способа:

1. Первоначальные — создание новой вещи;
2. Производные — приобретение права от прежнего собственника по сделке или в порядке правопреемства.

II. Первоначальные основания

1. Создание (строительство) нового жилого помещения

В соответствии со статьёй 220 ГК РБ, право собственности на новую вещь (здание, сооружение и иное вновь созданное недвижимое имущество) приобретается лицом, осуществившим строительство для себя с соблюдением законодательства, с момента государственной регистрации данного права.

Юридический факт: завершение строительства жилого дома (жилого помещения) с соблюдением установленных требований и государственная регистрация права.

2. Самовольная постройка

Согласно статье 221 ГК РБ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Однако право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим её, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Юридический факт: решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.

3. Приобретательная давность

В силу статьи 223 ГК РБ, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным не менее 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Юридические факты: добросовестное, открытое и непрерывное владение жилым помещением как своим собственным в течение 15 лет; государственная регистрация права.

4. Приобретение права на бесхозяйное имущество

Согласно статье 222 ГК РБ, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению местного исполнительного и распорядительного органа. По истечении одного года со дня постановки на учёт орган, управомоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права собственности.

Юридические факты: постановка на учёт бесхозяйного недвижимого имущества; истечение года; решение суда.

5. Приватизация жилого помещения

Приватизация — это специфическое первоначальное основание приобретения права собственности гражданами на занимаемые ими жилые помещения государственного жилищного фонда. Данное основание регулируется специальным законодательством (Закон Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда» и Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З).

Юридические факты: заявление нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда; решение уполномоченного государственного органа о передаче жилого помещения в собственность; государственная регистрация права.

III. Производные основания

1. Сделки (договоры) об отчуждении жилого помещения

Наиболее распространённое основание. К числу таких сделок относятся:

Юридический факт: заключение и исполнение сделки об отчуждении жилого помещения; государственная регистрация перехода права собственности (статья 224 ГК РБ).

2. Наследование

Право собственности на жилое помещение переходит к наследникам в порядке:

• Наследования по завещанию (глава 66 ГК РБ);
• Наследования по закону (глава 67 ГК РБ).

Юридические факты: смерть наследодателя (открытие наследства); принятие наследства наследником; государственная регистрация права собственности.

3. Реорганизация юридического лица

При реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) право собственности на жилое помещение переходит к правопреемнику в порядке универсального правопреемства (статья 53 ГК РБ).

Юридический факт: решение о реорганизации; передаточный акт или разделительный баланс; государственная регистрация.

4. Обращение взыскания на имущество

Право собственности может перейти к новому собственнику в результате обращения взыскания на жилое помещение по обязательствам прежнего собственника (например, при неисполнении кредитного договора, обеспеченного ипотекой).

Юридические факты: решение суда об обращении взыскания; реализация имущества с публичных торгов; государственная регистрация.

5. Реквизиция и конфискация

В случаях, предусмотренных законом, жилое помещение может быть изъято у собственника в целях:

• Реквизиции — по решению государственных органов в чрезвычайных обстоятельствах (статья 243 ГК РБ) с возмещением стоимости;
• Конфискации — по приговору суда в качестве санкции за правонарушение (статья 244 ГК РБ).

Юридический факт: акт государственного органа или решение (приговор) суда.

6. Раздел жилого помещения или выдел доли

Согласно статье 138 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, собственник (собственники) жилого помещения при наличии технической возможности вправе произвести раздел жилого помещения с образованием двух и более жилых помещений. При отсутствии взаимного согласия раздел производится в судебном порядке.

Юридические факты: соглашение собственников о разделе или решение суда; государственная регистрация новых объектов права собственности.

IV. Обязательный элемент — государственная регистрация

Ключевым юридическим фактом, завершающим процесс приобретения права собственности на жилое помещение, является государственная регистрация права собственности. Согласно законодательству о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»), право собственности на недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Резюме

Источники:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З — ст. 219 (Основания приобретения права собственности), ст. 220–224, ст. 243, 244 (etalonline.by).
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — ст. 138 (Раздел жилого помещения), ст. 139 (etalonline.by).
3. Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г. № 133-З.