Порядок изъятия земельного участка для государственных нужд в Республике Беларусь

I. Правовая основа

Порядок изъятия земельных участков для государственных нужд регулируется:

• Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (в редакции Закона от 18.07.2022 № 195-З) — далее «КоЗ»;
• Гражданским кодексом Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (статья 240);
• Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (статья 140);
• Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утверждённым постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32 (вместо ранее действовавшего Указа Президента от 27.12.2007 № 667, утратившего силу с 30.12.2022).

II. Понятие и правовые основания

Изъятие земельного участка для государственных нужд — это основание прекращения прав землепользователей на земельный участок, допускаемое в целях размещения объектов, предусмотренных Президентом Республики Беларусь, Советом Министров, государственными программами, генеральными планами населённых пунктов и градостроительными проектами детального планирования (КоЗ, ст. 49; ст. 5 — принцип единого порядка изъятия и предоставления земельных участков).

Изъятие для государственных нужд влечёт прекращение:

• права частной собственности — по решению соответствующего исполнительного комитета (п. 1.3 ст. 75 КоЗ);
• права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения (ст. 77 КоЗ);
• права пользования / аренды государственного земельного участка — по решению органа, предоставившего участок (ст. 82 КоЗ).

III. Последовательность процедуры

Этап 1. Инициирование и предварительное согласование места размещения участка. Заинтересованное лицо обращается в соответствующий исполнительный комитет. Решение о предварительном согласовании места размещения земельного участка принимается с учётом документов территориального планирования (генеральных планов, детальных планов). Утверждённые градостроительные проекты детального планирования являются основанием для выдачи разрешительной документации без предварительного согласования (Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З, п. 4 ст. 61).

Этап 2. Выбор места размещения земельного участка. Формируется комиссия, готовится акт выбора места размещения земельного участка с земельно-кадастровым планом границ выбираемого участка. Акт согласовывается с землепользователями, права которых затрагиваются, и заинтересованными государственными органами, после чего утверждается председателем исполкома (Положение № 32; КоЗ, ст. 50).

Этап 3. Особый порядок для земель особой охраны. Изъятие участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения и лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с их назначением, допускается решением областных, Минского городского исполкомов и дополнительно требует заключений Министерства сельского хозяйства и продовольствия / Министерства лесного хозяйства и комитета госконтроля, заключения помощника Президента — инспектора по области и согласования Президента Республики Беларусь (ст. 49–50 КоЗ).

Этап 4. Возмещение убытков, выкуп, жилищные гарантии. До принятия решения об изъятии должны быть обеспечены имущественные гарантии правообладателей:

• землепользователям возмещаются убытки, причинённые изъятием участка и сносом расположенной на нём недвижимости; определение размеров убытков осуществляется организациями по перечню, установленному Совмином (ст. 84 п. 1.6, ст. 90 КоЗ);
• участок, находящийся в частной собственности, выкупается в порядке, установленном Совмином, по кадастровой стоимости на дату выкупа (либо по стоимости приобретения на аукционе с учётом инфляции, но не ниже кадастровой); по волеизъявлению землепользователя может быть предоставлен равноценный земельный участок (ст. 88 КоЗ);
• собственнику сносимого жилого дома до принятия решения об изъятии обязаны предложить по его выбору: квартиру типовых потребительских качеств (с доплатой разницы рыночной стоимости) либо денежную компенсацию в размере рыночной стоимости сносимых дома, строений, сооружений и насаждений, но не менее затрат на строительство равноценных; при наличии объективной возможности — строительство или перенос и восстановление равноценного дома (ст. 140 Жилищного кодекса);
• при невозможности изъятия участка без прекращения права собственности на расположенные на нём капитальные строения такое имущество выкупается государством либо продаётся с публичных торгов (публичных торгах без торгов) в установленном законодательством порядке с возмещением собственнику убытков (ст. 240 Гражданского кодекса).

Этап 5. Принятие решения об изъятии и предоставлении земельного участка. Решение принимается исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией (ст. 29 КоЗ — областные исполкомы по землям особой охраны; сельские, поселковые, районные, городские исполкомы — по иным землям). В решении обязательно указываются: землепользователи, из земель которых изымается участок; площадь и виды изымаемых земель; лицо, которому предоставляется участок; вид права; целевое назначение; размеры убытков и потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, порядок их возмещения; ограничения (обременения) прав; условия снятия и использования плодородного слоя почвы (ст. 43 КоЗ).

Этап 6. Государственная регистрация. Земельный участок считается прекратившим существование, а права на него прекращёнными с момента государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования участка и возникновения, перехода, прекращения прав (ст. 22 КоЗ).

IV. Гарантии правообладателей и судебная защита

• Действует принцип гласности и учёта общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков (ст. 5 КоЗ);
• безусловное возмещение убытков и выкуп (ст. 88, 90 КоЗ; ст. 240 ГК);
• жилищные гарантии собственникам жилых домов (ст. 140 ЖК);
• споры об изъятии, размерах возмещения и прекращении прав разрешаются в судебном порядке; принудительное изъятие у собственника осуществляется по решению исполкома, а при несогласии собственника — с учётом судебной защиты его прав (ст. 75, 82 КоЗ).

Ответ составлен на основании норм Кодекса Республики Беларусь о земле (ст. 5, 22, 29, 43, 49–50, 75–77, 82, 84, 88, 90), Гражданского кодекса (ст. 240), Жилищного кодекса (ст. 135, 140) и постановления Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32 по состоянию на текущую дату.