Каков порядок переоформления права собственности при покупке квартиры?

Порядок переоформления права собственности при покупке квартиры в Республике Беларусь

Переоформление права собственности на квартиру при её покупке — это многоэтапный процесс, урегулированный нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК). Ниже представлен подробный порядок действий с указанием соответствующих правовых норм.

1. Заключение договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (статья 520 ГК).

Форма договора

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (статья 521 ГК). Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.

Источник: Гражданский кодекс РБ, статья 521 — URL

Существенные условия договора

Для действительности договора в нём должны быть соблюдены следующие условия:

• Предмет договора — в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных условие считается не согласованным, а договор — незаключённым (статья 525 ГК).

• Цена недвижимости — договор должен предусматривать цену недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключённым (статья 526 ГК).

Источник: Гражданский кодекс РБ, статьи 525, 526 — URL

2. Проверка ограничений на отчуждение

До совершения сделки необходимо убедиться в отсутствии законодательных ограничений на отчуждение жилого помещения. Согласно статье 70 Жилищного кодекса РБ, не подлежат отчуждению, в частности:

• жилые помещения, построенные (реконструированные) или приобретённые с привлечением льготного кредита, до полного его погашения, а также в течение пяти лет со дня досрочного погашения (за исключением отчуждения соответствующему исполнительному и распорядительному органу);
• жилые помещения, возведённые на земельных участках, предоставленных гражданину как состоящему на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, в течение пяти лет со дня их государственной регистрации.

Источник: Жилищный кодекс РБ, статья 70 — URL

3. Государственная регистрация перехода права собственности

Обязательность регистрации

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 522 ГК).

Государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами (статья 131 ГК). Регистрацию осуществляют организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Источник: Гражданский кодекс РБ, статья 522 — URL; статья 131 — URL

Правовое значение исполнения договора до регистрации

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 522 ГК). Иными словами, до момента государственной регистрации покупатель не считается собственником в отношениях с третьими лицами.

Последствия уклонения от регистрации

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации (статья 522 ГК, статья 166 ГК).

Источник: Гражданский кодекс РБ, статья 166 — URL

4. Основание приобретения права собственности

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (пункт 2 статьи 219 ГК). При этом отчуждение имущества другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Источник: Гражданский кодекс РБ, статья 219 — URL

Сводный алгоритм действий

Резюме

Таким образом, покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности, осуществляемой соответствующей организацией по государственной регистрации недвижимого имущества. Сам по себе факт подписания договора и передачи квартиры без регистрации не делает покупателя полноправным собственником в отношениях с третьими лицами. Нарушение формы договора или отсутствие согласованных существенных условий (предмет, цена) влекут недействительность или незаключённость договора соответственно.