Порядок принятия решения общим собранием членов жилищного кооператива (организации застройщиков)

Правовая основа

В жилищном законодательстве Республики Беларусь понятие «жилищный кооператив» в современном виде регулируется через институт «организации застройщиков», которая является одной из форм организации собственников наряду с товариществом собственников. Порядок принятия решений общим собранием членов организации собственников (в том числе организации застройщиков) регламентируется Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (далее — Жилищный кодекс), в частности статьями 166 и 167.

1. Высший орган управления (статья 166 Жилищного кодекса)

Согласно пункту 1 статьи 166 Жилищного кодекса, высшим органом управления организации собственников является общее собрание её членов. Высшим органом управления также может являться собрание уполномоченных членов организации собственников.

Уполномоченные избираются на общем собрании членов организации собственников, в котором приняли участие не менее половины членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов всех членов организации собственников, из расчёта по одному уполномоченному от каждых пяти членов. Уставом может быть предусмотрено иное представительство.

Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет. В случае неизбрания нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год.

Источник: статья 166 Жилищного кодекса Республики Беларусь — URL

2. Порядок определения числа голосов (статья 166 Жилищного кодекса)

Количество голосов членов на общем собрании зависит от формы организации собственников:

Для товарищества собственников (пункт 2 статьи 166):

• Каждый член товарищества обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения;
• Уполномоченный на собрании уполномоченных — количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества.

Для организации застройщиков (пункт 3 статьи 166):

• Член организации застройщиков — собственник объектов недвижимого имущества — обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения;
• Член организации застройщиков, не являющийся собственником объектов недвижимого имущества, — правом одного голоса вне зависимости от размера занимаемого объекта;
• Уполномоченный — количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов организации застройщиков.

При этом за один голос принимается минимальная доля в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Источник: статья 166 Жилищного кодекса Республики Беларусь — URL

3. Исключительная компетенция общего собрания (статья 167 Жилищного кодекса)

Согласно пункту 1 статьи 167 Жилищного кодекса, к исключительной компетенции общего собрания членов организации собственников относятся:

1. Внесение изменений и (или) дополнений в устав организации собственников;
2. Определение основных направлений деятельности организации собственников;
3. Установление размеров, состава и порядка внесения всех видов взносов;
4. Установление размеров пени за несвоевременное внесение взносов;
5. Избрание уполномоченных, досрочное прекращение их полномочий;
6. Определение количественного состава правления;
7. Избрание членов правления, досрочное прекращение их полномочий;
8. Избрание председателя правления, прекращение трудового договора с ним (за исключением случаев прекращения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, а также при ликвидации организации);
9. Избрание членов ревизионной комиссии, досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии;
10. Предоставление полномочий на заключение трудового договора с председателем правления;
11. Утверждение ежегодного отчёта о работе правления и годовой бухгалтерской (финансовой) отчётности;
12. Утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в неё изменений и (или) дополнений;
13. Утверждение сметы расходов на содержание органов управления и ревизионной комиссии;
14. Изменение размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции и иные вопросы, отнесённые к исключительной компетенции.

Источник: статья 167 Жилищного кодекса Республики Беларусь — URL

4. Порядок принятия решений общим собранием

На основании имеющихся положений Жилищного кодекса можно выделить следующие ключевые правила принятия решений:

Кворум

Общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации собственников правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие не менее половины членов организации собственников от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов всех членов организации собственников. Данное требование прямо установлено для выборов уполномоченных (статья 166, пункт 1) и применяется как общее правило кворума для проведения общего собрания.

Голосование

Решения общего собрания принимаются голосованием членов (или уполномоченных) с учётом распределения голосов, установленного пунктами 2 и 3 статьи 166 Жилищного кодекса (пропорционально доле в праве собственности на общее имущество — для собственников; один голос — для несобственников — членов организации застройщиков).

Право участия через представителя

Согласно пункту 1 статьи 179 Жилищного кодекса, член организации собственников имеет право передавать право участия в общем собрании представителю в соответствии с Жилищным кодексом и иными законодательными актами.

Ознакомление с решениями

Член организации собственников имеет право знакомиться с протоколами общего собрания (собрания уполномоченных), получать выписки из них или их копии (статья 179, пункт 1).

Инициирование внеочередного собрания

Вопрос о досрочном прекращении полномочий (переизбрании) ревизионной комиссии может быть вынесен на обсуждение общего собрания по письменному требованию членов организации собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, либо по предложению местного исполнительного и распорядительного органа (статья 171, пункт 3).

Источник: статьи 166, 167, 179, 171 Жилищного кодекса Республики Беларусь

5. Дополнительные требования и особенности

Согласование председателя правления

После избрания председателя правления общим собранием его кандидатура должна быть согласована с местным исполнительным и распорядительным органом (статья 170, пункт 1).

Обязательность решений

Собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, обязан выполнять решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, а также решения иных органов управления и ревизионной комиссии, не противоречащие законодательству, по вопросам, касающимся управления общим имуществом совместного домовладения (статья 181, пункт 2).

Уставное регулирование

Уставом организации собственников могут быть предусмотрены дополнительные требования к порядку созыва и проведения общего собрания, не противоречащие законодательству. В частности, уставом может быть предусмотрено иное представительство при избрании уполномоченных (статья 166, пункт 1).

Вывод

Порядок принятия решений общим собранием членов жилищного кооператива (организации застройщиков) в Республике Беларусь регулируется главой 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь и включает в себя следующие ключевые элементы:

⚠️ Примечание: Полный текст статьи 167 Жилищного кодекса содержит дополнительные положения о процедуре принятия решений (включая конкретные пороги голосования для различных категорий решений — например, квалифицированное большинство для внесения изменений в устав, реорганизации и ликвидации), которые не удалось полностью извлечь из доступных источников. Для получения исчерпывающей информации рекомендуется обратиться к полному тексту статьи 167 Жилищного кодекса Республики Беларусь на Национальном правовом портале, а также к уставу конкретной организации собственников, который может устанавливать дополнительные процедурные требования в рамках, допускаемых законодательством.