Каков порядок реализации жилого помещения, на которое обращено взыскание по ипотеке?

Порядок реализации жилого помещения, на которое обращено взыскание по ипотеке

Правовая основа

Порядок реализации жилого помещения, на которое обращено взыскание по ипотеке, в Республике Беларусь регулируется комплексом нормативных правовых актов:

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь (от 28 августа 2012 г. № 428-З) — в части выселения граждан из заложенных жилых помещений;
2. Закон Республики Беларусь «Об ипотеке недвижимости» (от 24 июня 2002 г. № 133-З) — в части порядка обращения взыскания и реализации заложенного имущества;
3. Гражданский кодекс Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. № 218-З) — общие нормы о залоге.

1. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение

Взыскание на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства. Обращение взыскания осуществляется:

• в судебном порядке — по решению суда;
• во внесудебном порядке — если это прямо предусмотрено законодательством или договором об ипотеке (например, на основании исполнительной надписи нотариуса).

Решение об обращении взыскания является основанием для реализации заложенного жилого помещения.

2. Прекращение права владения и пользования жилым помещением

Согласно статье 81 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Раздел I → Глава 12 → Статья 81), в случае обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки:

«Право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации в установленном порядке прекращения права собственности на это жилое помещение» (пункт 1 статьи 81).

Таким образом, моментом прекращения прав граждан на жилое помещение является момент государственной регистрации прекращения права собственности на него, а не момент вынесения решения об обращении взыскания.

Исключение: граждане, обладающие правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу, сохраняют своё право даже после обращения взыскания.

3. Выселение граждан из заложенного жилого помещения

Согласно пункту 2 статьи 81 Жилищного кодекса, после прекращения права собственности на заложенное жилое помещение граждане, не имеющие права пожизненного пользования по завещательному отказу, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Это означает, что:

• выселение осуществляется только в судебном порядке;
• выселяемым гражданам другое жилое помещение не предоставляется;
• основанием для выселения является факт государственной регистрации прекращения права собственности на заложенное жилое помещение.

4. Способы реализации заложенного жилого помещения

В соответствии с законодательством об ипотеке реализация заложенного жилого помещения осуществляется следующими способами:

1. Продажа с публичных торгов — основной способ реализации. Торги проводятся специализированными организациями, имеющими право на организацию и проведение публичных торгов.

2. Продажа по соглашению сторон — по договорённости между залогодателем и залогодержателем (если это допускается законодательством и договором об ипотеке).

3. Присвоение залогодержателем — в случае, если публичные торги не состоялись или заложенное имущество не было продано на торгах, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть его стоимость в счёт требования.

5. Порядок проведения публичных торгов

Публичные торги по продаже заложенного жилого помещения проводятся в следующем порядке:

1. Определение начальной продажной цены — устанавливается на основании отчёта независимой оценки имущества либо в ином порядке, предусмотренном законодательством.

2. Извещение о торгах — организатор торгов публикует извещение не менее чем за 30 дней до проведения торгов.

3. Внесение задатка — участники торгов обязаны внести задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о торгах.

4. Проведение торгов — торги проводятся в форме аукциона. Победителем признаётся лицо, предложившее наибольшую цену.

5. Заключение договора купли-продажи — с победителем торгов заключается договор купли-продажи, который подлежит государственной регистрации.

6. Распределение вырученных средств — из суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, погашаются:

   • расходы на проведение торгов и реализацию имущества;
   • сумма основного долга и проценты по нему;
   • неустойка и иные убытки, причинённые просрочкой исполнения обязательства;
   • оставшаяся сумма возвращается залогодателю.

6. Особенности для единственного жилья

Следует отметить, что в соответствии с белорусским законодательством обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, возможно даже если оно является единственным жильём должника. Это связано с тем, что при ипотеке жилое помещение изначально обременено залогом в обеспечение определённого обязательства, и должник, заключая договор ипотеки, принимает на себя риск обращения взыскания.

Источники:

Важно: Приведённая информация основана на действующем законодательстве Республики Беларусь. В конкретных ситуациях рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической консультацией, поскольку могут применяться иные нормативные правовые акты, регламентирующие отдельные процедурные вопросы (в частности, порядок проведения торгов, оценку имущества и т.д.).