Порядок государственной регистрации сделок с земельными участками в Республике Беларусь

1. Правовая основа

Порядок регулировается:

• Гражданским кодексом РБ от 07.12.1998 № 218-З (ст. 131);
• Кодексом РБ о земле от 23.07.2008 № 425-З (гл. 1, 5, 9);
• Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (в ред. Закона от 05.12.2024 № 44-З).

2. Что подлежит государственной регистрации

Согласно ст. 63 Кодекса о земле государственной регистрации подлежат:

• сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности (купля-продажа, мена, дарение, залог и др.);
• сделки по предоставлению арендованных участков в субаренду;
• сделки по передаче арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам;
• сделки о предоставлении права аренды в залог и о внесении права аренды в качестве вклада в уставный фонд.

Такие сделки совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 521 ГК — договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа; по желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом либо регистратором организации по госрегистрации). Сделки, совершённые с несоблюдением требований о регистрации, являются недействительными (ничтожными).

3. Принцип регистрации и её правовое значение

В силу ст. 22 Кодекса о земле:

• земельный участок считается созданным, изменённым, прекратившим существование с момента государственной регистрации;
• право на участок, ограничения (обременения) права возникают, переходят и прекращаются с момента государственной регистрации.

Регистрация носит правоустанавливающий (правопорождающий) характер — это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки и возникновения прав (ст. 131 ГК, Закон № 133-З).

4. Органы, осуществляющие регистрацию

Система организаций (Закон № 133-З):

• Государственный комитет по имуществу РБ — специально уполномоченный орган;
• РУП «Национальное кадастровое агентство» — республиканская организация (в т. ч. регистрация предприятий как имущественных комплексов);
• территориальные организации по госрегистрации — агентства по госрегистрации и земельному кадастру областей и г. Минска.

Регистрационные действия в отношении земельных участков осуществляются территориальным агентством по месту нахождения участка.

5. Пошаговый порядок регистрации

Шаг 1. Подготовка документов. Составляется договор в письменной форме (при необходимости — с удостоверением нотариуса или регистратором), подготавливаются правоустанавливающие документы, план границ участка.

Шаг 2. Подача заявления. Заявление установленной формы, утверждаемой Госкомимуществом, подаётся:

• лично в территориальное агентство (в т. ч. через.broneс запись);
• в электронном виде через единый портал электронных услуг (portal.gov.by) или мобильное приложение «Е-Паслуга».

Перечни административных процедур и документов определены Указом Президента от 26.04.2010 № 200 (для граждан) и постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548 (для субъектов хозяйствования); регламенты — постановлением Госкомимущества от 25.03.2022 № 11.

Шаг 3. Проверка и регистрация. Регистратор проверяет соответствие представленных документов законодательству и вносит запись в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), входящий в состав государственного земельного кадастра (ст. 100 Кодекса о земле). Базовый срок — 7 рабочих дней со дня приёма документов; возможна ускоренная регистрация за дополнительную плату, при необходимости истребования сведений срок может продлеваться.

Шаг 4. Удостоверение регистрации. Согласно ст. 131 ГК и ст. 23 Кодекса о земле регистрация удостоверяется:

• выдачей свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации;
• либо регистрационной надписью на оригинале документа, выражающего содержание сделки.

За совершение регистрационных действий уплачивается государственная пошлина (гл. 26, приложение 13 Налогового кодекса РБ).

6. Особенности и связанные нормы

• При отчуждении капитальных строений к приобретателю автоматически переходят права на земельный участок (ст. 267 ГК, ст. 70 Кодекса о земле) — регистрация перехода права на участок осуществляется одновременно с регистрацией сделки со строением.
• При предоставлении участка по решению исполкома обращение за регистрацией является условием отвода: при пропуске срока решение о предоставлении участка утрачивает силу (ст. 83 Кодекса о земле).
• Договоры аренды государственных земель не регистрируются как сделка, однако возникающее право аренды регистрируется как обременение участка.

Ответ составлен на основании норм, действующих в редакции на текущую дату; конкретные ставки пошлин и сроки целесообразно уточнять в территориальном агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (gki.gov.by, nca.by).