Порядок возмещения ущерба, причинённого заливом квартиры из-за неисправности общедомовых коммуникаций

1. Определение ответственности за неисправность общедомовых коммуникаций

В соответствии с законодательством Республики Беларусь, ответственность за залив квартиры зависит от того, к какому имуществу относится неисправный элемент — к общему имуществу совместного домовладения или к внутриквартирному оборудованию.

Общее имущество совместного домовладения

Согласно п. 31 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. №428-З), к общему имуществу совместного домовладения относятся помещения, расположенные за пределами квартир и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений, включая крыши, ограждающие конструкции, инженерные системы и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Ответственность за содержание, своевременное проведение капитального и текущего ремонта инженерных систем жилого дома (включая стояки водоснабжения, канализации, отопления, систему центрального отопления, систему противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации) возлагается на организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (далее — эксплуатирующая организация).

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 91 — собственники жилых помещений обязаны проводить текущий ремонт жилых помещений, а также техническое обслуживание, ремонт и замену внутриквартирного электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования за исключением системы центрального отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации.

URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-13#article-91

Внутриквартирное оборудование

Согласно ст. 91 Жилищного кодекса, собственники жилых помещений частного жилищного фонда обязаны за свой счёт проводить текущий ремонт жилых помещений, техническое обслуживание, ремонт и замену внутриквартирного электрического, газового, санитарно-технического и иного оборудования (за исключением общедомовых систем), а также установку, замену, техническое обслуживание приборов индивидуального учёта.

Таким образом, если залив произошёл по вине собственника квартиры (например, неисправность внутриквартирного сантехнического оборудования, забытый кран, повреждение гибкой подводки), ответственность несёт сам собственник.

2. Правовая основа возмещения вреда

Гражданский кодекс Республики Беларусь

Общие основания возмещения вреда регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь (Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З):

• Статья 933 — вред, причинённый личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред.
• Статья 944 — юридические лица и граждане, деятельность которых связана с источником повышенной опасности (к таковым относятся, в частности, механизмы, устройства и иное имущество, при эксплуатации которого может быть причинён вред), обязаны возместить вред, причинённый источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.
• Статья 947 — вред, причинённый вследствие недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению продавцом или изготовителем (исполнителем, подрядчиком).

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, гл. 58 «Обязательства вследствие причинения вреда».

URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218

Жилищный кодекс Республики Беларусь

В соответствии с п. 14 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утверждённых постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 мая 2013 г. №399, ответственность за содержание и ремонт инженерных систем жилого дома, относящихся к общему имуществу, несёт эксплуатирующая организация.

3. Порядок действий при заливе квартиры

Шаг 1. Фиксация факта залива

• Незамедлительно обратиться в эксплуатирующую организацию (ЖЭС, ЖЭУ, организацию собственников и т. п.) с заявлением о заливе.
• Составить акт о залитии — документ, фиксирующий факт залива, его причины и объём причинённого ущерба. Акт составляется комиссией, в состав которой входят представители эксплуатирующей организации и собственник (наниматель) повреждённого жилого помещения.
• Сделать фотографии и видеозаписи повреждённого имущества и источника протечки.

Шаг 2. Установление причины залива

• В акте о залитии должна быть указана причина протечки и определено, к какому имуществу относится неисправный элемент (общедомовому или внутриквартирному).
• При необходимости может быть проведена строительно-техническая экспертиза для установления точной причины залива.

Шаг 3. Оценка ущерба

• Размер причинённого ущерба определяется на основании:
  • сметы (калькуляции) ремонтных работ, составленной специализированной организацией;
  • заключения независимой экспертизы (товароведческой или строительно-технической), если стороны не достигли согласия о размере ущерба.

Шаг 4. Досудебное урегулирование

• Направить претензию (заявление) виновному лицу (эксплуатирующей организации или собственнику квартиры, по вине которого произошёл залив) с требованием возместить причинённый ущерб.
• Приложить копии акта о залитии, сметы (заключения экспертизы), а также иные подтверждающие документы.

Шаг 5. Судебное разбирательство

• В случае отказа или уклонения виновного лица от добровольного возмещения ущерба, пострадавший вправе обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении вреда.
• К исковому заявлению прилагаются: акт о залитии, заключение экспертизы (смета), документы, подтверждающие право собственности (найма) на жилое помещение, претензия и ответ на неё (при наличии).

4. Ответственность эксплуатирующей организации

Если залив произошёл в результате неисправности общедомовых инженерных систем (стояки водоснабжения, канализации, отопления, кровля и т. д.), ответственность несёт эксплуатирующая организация, обязанная обеспечивать надлежащее содержание и своевременный ремонт общего имущества совместного домовладения.

В соответствии с ст. 944 Гражданского кодекса, эксплуатирующая организация обязана возместить вред, причинённый источником повышенной опасности (инженерные системы под давлением относятся к таковым), если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

Судебная практика Республики Беларусь подтверждает данный подход. Так, хозяйственные суды удовлетворяли иски страховых организаций к жилищно-эксплуатационным организациям — балансодержателям домов — о взыскании убытков в порядке суброгации, когда залив произошёл из-за обрыва водоразборного вентиля или иной неисправности общедомовых инженерных систем.

Источник: Решение Хозяйственного суда Могилёвской области от 27.12.2007 (дело №272-12/2007) — ответственность за содержание, своевременное проведение капитального и текущего ремонта инженерных систем жилого дома возлагается на жилищно-эксплуатационные организации.

5. Особенности для организаций собственников (застройщиков)

В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется организацией собственников или организацией застройщиков, обязанность по надлежащему содержанию общего имущества и инженерных систем возлагается на эти организации.

Согласно ст. 181 Жилищного кодекса, собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, обязан нести расходы по эксплуатации объектов недвижимого имущества и выполнять решения органов управления организации по вопросам, касающимся управления общим имуществом совместного домовладения.

Согласно ст. 183 Жилищного кодекса, члены организации собственников уплачивают членские и целевые взносы для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с управлением и эксплуатацией общего имущества совместного домовладения.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, ст. 181 и ст. 183.

URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-29#article-181

URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-29#article-183

6. Резюме

Важно: Возмещение вреда осуществляется в полном объёме, включая стоимость восстановительного ремонта повреждённого имущества, а также иные документально подтверждённые убытки, связанные с заливом. При невозможности достижения согласия в досудебном порядке спор разрешается в судебном производстве.