Каковы права нанимателя при расторжении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда по инициативе наймодателя

Права нанимателя при расторжении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда по инициативе наймодателя

Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь (далее — ЖК Республики Беларусь) от 28 августа 2012 г. № 428-З, расторжение договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда по инициативе наймодателя может осуществляться по различным основаниям, и права нанимателя существенно зависят от конкретного основания расторжения. Ниже приведён подробный анализ прав нанимателя в различных ситуациях.

1. Общие права нанимателя жилого помещения

Согласно статье 56 ЖК Республики Беларусь, наниматель жилого помещения имеет право:

• предоставлять право владения и пользования занимаемым жилым помещением членам своей семьи и другим гражданам в соответствии со статьёй 57 настоящего Кодекса;
• расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязанностей по этому договору;
• требовать внесения изменений в договор найма жилого помещения при предоставлении права владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям;
• осуществлять иные права в соответствии с настоящим Кодексом, иными актами законодательства, а также договором найма жилого помещения.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 56 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-8#article-56

2. Расторжение договора при переходе права собственности на жилое помещение

Согласно статье 63 ЖК Республики Беларусь, при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, новый собственник вправе принять решение о расторжении или об изменении договора найма. При этом:

• новый собственник обязан предупредить нанимателя в письменной форме за один месяц до расторжения договора;
• в течение указанного срока наниматель обязан освободить жилое помещение;
• по истечении этого срока наниматель, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения;
• срок исчисляется со дня, следующего за днём получения нанимателем предупреждения, а при уклонении от его получения — по истечении пяти рабочих дней со дня отправления.

Право нанимателя: получать письменное уведомление не менее чем за один месяц до расторжения договора, что обеспечивает ему время для поиска нового жилья и реализации своих прав.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 63 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-8#article-63

3. Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения

Согласно статье 79 ЖК Республики Беларусь, выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц допускается в случаях:

• самовольного занятия жилого помещения гражданами;
• отказа опекуна (попечителя), приёмного родителя, родителя-воспитателя детского дома семейного типа освободить жилое помещение после прекращения соответствующих отношений;
• иных предусмотренных законом случаев.

Право нанимателя: оспаривание оснований для выселения в судебном порядке, право на судебную защиту.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 79 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-12#article-79

4. Выселение за неуплату жилищно-коммунальных услуг

Согласно статье 80 ЖК Республики Беларусь, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие совместно с ним члены семьи, имеющие без уважительных причин задолженность в течение шести и более месяцев по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением, подлежат выселению.

Ключевые права нанимателя:

• Если задолженность возникла по уважительным причинам, суд может предоставить нанимателю срок до одного года для погашения задолженности. Если в течение этого периода задолженность не погашена, наниматель и члены его семьи подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого не превышает минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения государственного жилищного фонда.
• При наличии уважительных причин наниматель вправе ходатайствовать перед судом о предоставлении отсрочки для устранения нарушений.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 80 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-12#article-80

5. Выселение в связи со сносом жилого дома или переводом помещения в нежилое

Согласно статье 82 ЖК Республики Беларусь, в случае сноса жилого дома, признания жилого помещения непригодным для проживания, аварийным или грозящим обвалом, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие совместно с ним граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения.

Права нанимателя:

• право на получение другого благоустроенного жилого помещения, соответствующего установленным санитарным и техническим требованиям;
• предоставляемое жилое помещение должно находиться в том же населённом пункте;
• размер предоставляемого жилого помещения определяется в соответствии с нормой предоставления общей площади жилого помещения государственного жилищного фонда.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 82 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-12#article-82

6. Выселение на время капитального ремонта или реконструкции

Согласно статье 84 ЖК Республики Беларусь, при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если они не могут быть проведены без выселения, нанимателю и совместно проживающим гражданам на время ремонта предоставляется жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.

Права нанимателя:

• право на предоставление временного жилого помещения на период проведения капитального ремонта или реконструкции;
• после завершения ремонта — право на возвращение в ранее занимаемое жилое помещение (если оно сохранено);
• если в результате капитального ремонта или реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, по требованию нанимателя ему должно быть предоставлено другое жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключённого договора найма (статья 102 ЖК Республики Беларусь).

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статьи 84 и 102 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-12#article-84, https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-2#chapter-15#article-102

7. Выселение из жилого помещения социального пользования

Согласно статье 85 ЖК Республики Беларусь, в случае выезда нанимателя жилого помещения социального пользования на другое место жительства либо его смерти совершеннолетние члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения при обеспеченности их в данном населенном пункте другим жилым помещением общей площадью 15 кв. м и более (в Минске — 10 кв. м и более) на одного человека.

Права членов семьи нанимателя:

• если совершеннолетние нетрудоспособные члены семьи не имеют во владении и пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда или в собственности в данном населенном пункте другого жилого помещения указанной площади, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования (статья 109, пункт 2);
• если трудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя не имеют другого жилого помещения, с одним из них заключается договор найма социального пользования на срок до десяти лет (статья 109, пункт 3). В течение этого срока им предоставляется внеочередное право на улучшение жилищных условий путём строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения с государственной поддержкой.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статьи 85 и 109 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-12#article-85, https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-2#chapter-16#article-109

8. Выселение из арендного жилья

Согласно статье 86 ЖК Республики Беларусь, наниматели арендного жилья подлежат выселению со всеми проживающими с ними членами семьи без предоставления других жилых помещений, если иное не установлено Кодексом, в случаях:

• истечения срока действия договора найма арендного жилья (кроме случаев, когда договор подлежит заключению на новый срок);
• наличия без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование арендным жильем и (или) платы за жилищно-коммунальные услуги в течение шести и более месяцев;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
• использования жилого помещения не по назначению.

Право нанимателя: при наличии уважительных причин задолженности — право на судебную защиту и ходатайство о предоставлении срока для устранения нарушений.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 86 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-12#article-86

9. Выселение из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии

Согласно статье 87 ЖК Республики Беларусь, работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с организацией, предоставившей жилое помещение в общежитии, в случае отказа освободить жилое помещение подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Право нанимателя: если один из совершеннолетних членов семьи работника продолжает трудовые (служебные) отношения с данной организацией, выселение не производится в отношении этого члена семьи и совместно проживающих с ним граждан.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 87 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-12#article-87

Обобщение: ключевые права нанимателя при расторжении договора наймодателем

Заключение

Законодательство Республики Беларусь, в первую очередь Жилищный кодекс Республики Беларусь, устанавливает дифференцированный подход к правам нанимателя при расторжении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда по инициативе наймодателя. Объём прав нанимателя напрямую зависит от основания расторжения договора:

1. При объективных обстоятельствах (снос дома, капитальный ремонт, аварийное состояние) наниматель имеет право на предоставление другого жилого помещения или временное переселение с последующим возвращением.
2. При виновном поведении нанимателя (неуплата, нарушение прав соседей, порча имущества) выселение может производиться без предоставления другого жилья, однако закон предусматривает судебную процедуру и возможность отсрочки при наличии уважительных причин.
3. Во всех случаях наниматель имеет право на судебную защиту, письменное уведомление и соблюдение установленной процедуры расторжения договора найма.