Права заказчика при выявлении нарушений в ходе технического надзора в Республике Беларусь

1. Правовая основа

Ключевой нормой является статья 124 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З (действует с 2024 г., заменил Закон от 05.07.2004 № 300-З):

«Заказчик, застройщик или уполномоченные ими лица вправе осуществлять технический надзор за выполнением строительно-монтажных, пусконаладочных работ. Осуществление технического надзора является обязанностью заказчика, застройщика при: строительстве объектов первого–четвертого классов сложности; выполнении работ по текущему ремонту объекта, финансируемых за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов…»

Порядок осуществления технадзора детализирован Инструкцией о порядке осуществления технического надзора, утвержденной Министерством архитектуры и строительства (Инструкция № 102, применяется с ноября 2024 г.). Дополнительно применяются Гражданский кодекс РБ (глава 37, § 3 «Строительный подряд»), а также нормы об ответственности.

2. Права заказчика при выявлении нарушений

При обнаружении отступлений от проектной документации, требований ТНПА, нарушений технологии, применении несоответствующих материалов, изделий и конструкций заказчик вправе:

2.1. Фиксировать нарушения. Вносить записи о выявленных замечаниях в журнал технического надзора, составлять акты осмотра, требовать объяснений от подрядчика. Фиксация — обязательная предпосылка дальнейших требований.

2.2. Требовать устранения нарушений. Направлять подрядчику письменные требования (уведомления) об устранении выявленных нарушений и недоделок в установленные сроки с последующей повторной проверкой.

2.3. Не согласовывать последующие работы. Не подписывать акты освидетельствования скрытых работ и не давать разрешения на выполнение последующих работ до устранения нарушений; запрещать закрытие работ, выполненных с отступлениями от проекта.

2.4. Отказывать в приемке и оплате. Не подписывать акт сдачи-приемки выполненных строительных работ (форма С3-ф) и справку о стоимости выполненных работ (форма С2-ф) в части работ, выполненных с нарушениями, — до их устранения.

2.5. Требовать приостановления работ. В соответствии со статьей 100 Кодекса № 289-З строительство может приостанавливаться, в том числе по решению заказчика/застройщика — при выявлении нарушений, создающих угрозу качеству и безопасности объекта.

2.6. Требовать дополнительных проверок и испытаний. Инициировать за счет подрядчика лабораторный контроль материалов, повторные испытания конструкций, обследования выполненных работ.

2.7. Информировать контролирующие органы. Сообщать в органы государственного контроля и надзора в сфере строительства (Департамент контроля и надзора за строительством Минстройархитектуры и его областные инспекции) о грубых или неустранимых нарушениях.

2.8. Применять гражданско-правовые меры (ГК РБ, § 3 гл. 37):

• требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков (ст. 708 ГК);
• отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если недостатки исключают возможность использования объекта по назначению и не могут быть устранены (ст. 702 ГК — контроль заказчика за ходом и качеством работ);
• не принимать объект в эксплуатацию при наличии неустраненных нарушений.

3. Важная обязанность заказчика (риск утраты прав)

Согласно ст. 702 ГК РБ, заказчик, обнаруживший в ходе строительства отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, обязан незамедлительно заявить об этом подрядчику. Заказчик, своевременно не заявивший о недостатках, теряет право ссылаться на них в дальнейшем, если не докажет, что подрядчик знал или должен был знать о них.

4. Ответственность подрядчика за выявленные нарушения

• Статья 8 Кодекса № 289-З — нарушение законодательства в области АГСД влечет дисциплинарную, гражданско-правовую, административную, уголовную и иную ответственность;
• ст. 22.3 КоАП РБ (№ 91-З от 06.01.2021) — административный штраф за невыполнение обязательных требований ТНПА при осуществлении строительства;
• ст. 305 УК РБ (№ 275-З от 09.07.1999) — уголовная ответственность должностных лиц за нарушение проектов и обязательных требований ТНПА при производстве СМР, повлекшее по неосторожности тяжкие последствия.

5. Практический алгоритм действий заказчика

1. Зафиксировать нарушение в журнале технического надзора (с фотофиксацией).
2. Направить подрядчику письменное требование об устранении с указанием срока.
3. Приостановить приемку работ / потребовать приостановления работ (ст. 100 Кодекса).
4. При отказе подрядчика — уведомить органы госстройнадзора, применить меры ГК (ст. 708, 702 ГК), вплоть до отказа от договора.
5. Не подписывать акты приемки и не производить оплату спорных работ до устранения нарушений.

Источники:

• Кодекс РБ об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З, ст. 8, 100, 124 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
• Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З, гл. 37, § 3 (ст. 694–716) — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
• КоАП РБ от 06.01.2021 № 91-З, ст. 22.3 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091
• УК РБ от 09.07.1999 № 275-З, ст. 305 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9900275

Примечание: конкретный объем прав заказчика может дополнительно определяться договором строительного подряда; точный порядок оформления действий при технадзоре установлен Инструкцией № 102 Минстройархитектуры. Полный текст ст. 124 Кодекса (в части, обрезанной в результатах поиска) рекомендуется сверить по официальному источнику etalonline.by.