Признаки индивидуализации земельного участка в Республике Беларусь

Индивидуализация земельного участка — это юридико-техническая процедура придания участку свойств, позволяющих выделить его из множества однородных объектов и идентифицировать как конкретный объект гражданских прав и объект недвижимости. Правовую основу составляют Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З и Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КоЗ).

1. Принадлежность к недвижимости

Согласно п. 1 ст. 130 ГК земельные участки отнесены к недвижимым вещам (недвижимому имуществу). В силу ст. 131 ГК недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами. Именно государственная регистрация в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним выступает завершающим юридическим актом индивидуализации, подтверждающим существование участка как самостоятельного объекта оборота.

2. Граница земельного участка

Центральный признак индивидуализации закреплён в ст. 12 КоЗ:

• фиксированная граница — устанавливается (восстанавливается) с закреплением точек поворота межевыми знаками на местности и определением их координат геодезическим способом;
• нефиксированная граница — устанавливается по планово-картографическим материалам с точностью, определяемой их масштабами, без закрепления межевыми знаками.

Фиксированная граница имеет приоритет перед нефиксированной (п. 3 ст. 12 КоЗ). Изменение границы допускается без изменения площади, кроме случаев устранения технической ошибки или предоставления дополнительного участка (п. 4 ст. 12 КоЗ). Установление границы осуществляется в рамках землеустроительных мероприятий при формировании земельных участков (ст. 96 КоЗ).

3. Местоположение

Участок индивидуализируется своими координатами в единой системе координат и адресными сведениями. Согласно ч. 3 ст. 100 КоЗ единый государственный регистр недвижимого имущества содержит в том числе сведения о местоположении зарегистрированных земельных участков.

4. Площадь (размер)

Размер участка, выраженный в площади, фиксируется в земельно-кадастровой документации и документе о предоставлении участка; несовпадение фактической границы и (или) размера с документальными имеет правовые последствия, в частности при приобретении права на участок по давности владения (ст. 56 КоЗ — «сложившиеся граница и (или) размер»).

5. Кадастровый номер и государственный земельный кадастр

Участку присваивается кадастровый номер, под которым он вносится в государственный земельный кадастр. В силу ст. 100 КоЗ кадастр состоит из единого государственного регистра недвижимого имущества, реестра адресов, реестра цен на земельные участки, регистра стоимости земель, земельных участков и др. — тем самым обеспечивается официальная и публичная идентификация участка.

6. Целевое назначение и правовой режим

Характеристики целевого назначения, категории и вида земель, ограничения (обременения) прав, включая земельные сервитуты (ст. 73 КоЗ — сохраняются при переходе права), дополняют индивидуализацию, определяя уникальный правовой режим конкретного участка.

Вывод

Таким образом, земельный участок в Республике Беларусь индивидуализируется совокупностью признаков: установленной границей (фиксированной или нефиксированной — ст. 12 КоЗ), местоположением, площадью, кадастровым номером, целевым назначением и правовым режимом, а юридическое завершение индивидуализации происходит посредством государственной регистрации участка и прав на него (ст. 130–131 ГК; ст. 63, 100 КоЗ). Только индивидуализированный участок способен выступать предметом сделок и объектом вещных прав.