Имущество многоквартирного дома, принадлежащее собственникам на праве общей долевой собственности

Правовая основа

В соответствии с жилищным законодательством Республики Беларусь многоквартирный жилой дом рассматривается как совместное домовладение, в котором собственникам жилых и (или) нежилых помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество совместного домовладения.

Данный принцип прямо закреплён в пункте 1 статьи 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З:

«Собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности».

Понятие общего имущества совместного домовладения

Согласно статье 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, общее имущество совместного домовладения — это капитальные строения (здания, сооружения), помещения, инженерные системы и оборудование, предназначенные для обеспечения пользования объектами недвижимого имущества и (или) обслуживания двух и более объектов недвижимого имущества, а также земельные участки, на которых расположены такие капитальные строения (здания, сооружения), помещения, инженерные системы и оборудование, и иное имущество, на которое в соответствии с законодательством право общей долевой собственности не может не распространяться.

Состав общего имущества многоквартирного дома

Исходя из приведённого законодательного определения, к общему имуществу совместного домовладения, принадлежащему собственникам на праве общей долевой собственности, относятся:

1. Конструктивные элементы здания

• Несущие и ограждающие конструкции — фундаменты, стены (в том числе наружные), перекрытия, крыши (кровли);
• Лестничные марши и площадки, коридоры, тамбуры, холлы, вестибюли и иные помещения, не являющиеся частями квартир (нежилых помещений) и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме;
• Чердачные помещения, технические этажи, технические подполья (подвалы), в которых размещены инженерные системы, обслуживающие более одного помещения.

2. Инженерные системы и оборудование

• Системы отопления (включая котлы, бойлеры, трубопроводы, радиаторы и иное оборудование), обслуживающие более одного помещения;
• Системы водоснабжения и водоотведения (канализации) — общедомовые стояки, ответвления от них до первого отключающего устройства, located на ответвлениях от стояков;
• Системы электроснабжения — внутридомовые электрические сети от вводного устройства до квартирных (помещенческих) счётчиков;
• Системы газоснабжения — общедомовое газовое оборудование;
• Лифтовое оборудование — лифты, лифтовые шахты, машинные помещения лифтов;
• Системы дымоудаления и противопожарной автоматики;
• Иное инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

3. Земельный участок

• Придомовая территория — земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства.

4. Иное имущество

• Ограждения, ворота, шлагбаумы;
• Оборудование детских и спортивных площадок, расположенных на придомовой территории;
• Иное имущество, предназначенное для совместного пользования и обслуживания двух и более объектов недвижимого имущества.

Определение доли в праве собственности на общее имущество

В соответствии с пунктом 2 статьи 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь, доля каждого участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома всех участников совместного домовладения.

Расчёт доли осуществляется уполномоченным лицом, председателем правления организации собственников или председателем общего собрания участников совместного домовладения (п. 4 ст. 150 ЖК).

Важные правовые особенности

🔒 Неотделимость доли от права собственности на помещение

Согласно пункту 3 статьи 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь, доля в праве собственности на общее имущество:

• не может быть отделена от права собственности на принадлежащие собственнику объекты недвижимого имущества;
• при переходе права собственности на помещение к другому лицу переходит исключительно вместе с ним;
• участник совместного домовладения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности на объект недвижимого имущества.

📋 Порядок пользования общим имуществом

В соответствии с пунктом 5 статьи 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь, участник совместного домовладения пользуется общим имуществом согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество другим участникам совместного домовладения.

🗳 Отчуждение части общего имущества

Согласно пункту 6 статьи 150 Жилищного кодекса Республики Беларусь, отчуждение части общего имущества, находящегося в долевой собственности, производится по решению общего собрания участников совместного домовладения с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения.

⚖ Разрешение споров

Споры, возникающие при определении долей в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, рассматриваются в судебном порядке (п. 7 ст. 150 ЖК).

Источники:

Вывод: Общее имущество многоквартирного жилого дома (как совместного домовладения) принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности. В его состав входят несущие и ограждающие конструкции, общие помещения (лестничные клетки, коридоры, чердаки, подвалы), инженерные системы и оборудование, обслуживающие более одного помещения, а также земельный участок (придомовая территория) и иное имущество, предназначенное для совместного пользования. Доля каждого собственника пропорциональна площади принадлежащего ему помещения и не может быть отделена от права собственности на это помещение.