Правовой режим придомовой территории многоквартирного дома в Республике Беларусь

Краткий ответ

Придомовая территория многоквартирного жилого дома в Республике Беларусь не является собственностью жильцов (ни индивидуальной, ни общей долевой — в отличие от Российской Федерации). Земельный участок при многоквартирном доме находится, по общему правилу, в государственной (как правило, коммунальной) собственности и предоставляется землепользователям — организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организации застройщиков, товариществу собственников и т.п.

Правовое обоснование

1. Понятие придомовой территории. Согласно пункту 47 статьи 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее — ЖК):

«Придомовая территория — земельный участок, предоставленный для строительства и (или) обслуживания недвижимого имущества землепользователям в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель».

Само определение указывает на ключевую особенность белорусской модели: участок предоставляется землепользователю, а не передаётся в собственность жильцов.

2. Принадлежность земли. В силу статьи 14 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КЗ) собственность на землю может быть государственной и частной; земли, не находящиеся в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц, находятся в собственности государства (в виде республиканской или коммунальной собственности — ст. 215 Гражданского кодекса РБ).

Земельные участки предоставляются гражданам в частную собственность лишь в исчерпающих случаях (для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, коллективного садоводства и др.) — земля под многоквартирными домами в этот перечень не входит. Кроме того, статья 15 КЗ прямо запрещает предоставление в частную собственность, в частности, земель общего пользования, каковыми являются значимые части территории жилой застройки.

3. Правовой титул землепользователя. Участок при многоквартирном доме предоставляется юридическому лицу на праве постоянного пользования (ст. 17 КЗ) либо аренды (ст. 19 КЗ). В зависимости от способа управления (разд. V ЖК) землепользователем выступает:

• организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги;
• организация собственников — организация застройщиков или товарищество собственников (ст. 160 ЖК).

4. Права жильцов и содержание территории. Собственники жилых и нежилых помещений вправе владеть и пользоваться придомовой территорией; элементы озеленения и благоустройства и право землепользования входят в состав общего имущества совместного домовладения (Закон РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» — в части, не противоречащей ЖК). Поддержание санитарного и технического состояния придомовой территории — обязанность уполномоченного лица / организации собственников (ст. 32 ЖК). Распоряжаться участком (продать, заложить, разделить) жильцы не вправе; земельный налог уплачивает землепользователь-организация, а не собственники квартир.

Вывод

Придомая территория многоквартирного дома в РБ — это государственная (обычно коммунальная) земля, закреплённая на праве постоянного пользования или аренды за организацией, обслуживающей дом. Жильцы имеют право общего пользования ею и участвуют в её содержании через плату за жилищно-коммунальные услуги, но право общей долевой собственности на земельный участок у них не возникает.

Ответ подготовлен на основании законодательства Республики Беларусь, действующего по состоянию на 19 сентября 2026 г.