Может ли арендатор выкупить арендуемый земельный участок в Республике Беларусь?

Краткий вывод

Автоматического права «выкупа» арендуемого земельного участка у арендатора нет. В Республике Беларусь земля в подавляющем большинстве случаев находится в государственной собственности, а частная собственность на землю носит ограниченный характер. Арендатор не вправе по своему усмотрению требовать передачи ему участка в собственность. Однако изменение вида права с аренды на собственность (своеобразный «выкуп») в принципе возможно — но только в случаях, прямо установленных законодательством, и по решению уполномоченного государственного органа.

Правовое обоснование

1. Земля — преимущественно государственная собственность

Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (далее — Кодекс о земле), земельные участки могут предоставляться в частную собственность только граждан Республики Беларусь и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь и лишь в случаях и для целей, установленных Кодексом и актами Президента. Иностранные граждане и иностранные юридические лица права частной собственности на землю, по общему правилу, не имеют.

2. Аукцион как основной способ продажи участка в собственность

Легальное определение прямо закреплено в ст. 1 Кодекса о земле:

«аукцион — способ продажи с публичных торгов земельного участка в частную собственность граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь либо права аренды земельного участка…»

То есть участок попадает в частную собственность, как правило, по результатам аукциона, а не путём простого «выкупа» действующим арендатором.

3. Изменение вида права — ключевой механизм

«Выкуп» арендованного участка юридически оформляется как изменение вида права на земельный участок (с права аренды на право собственности). Это регулируется ст. 38 Кодекса о земле и производится по решению государственного органа, принявшего решение о предоставлении участка. В п. 3 ст. 38 прямо упоминается «решение… об изменении вида права на земельный участок на право собственности или право аренды», что подтверждает: смена аренды на собственность — это отдельная административная процедура, а не безусловное право арендатора.

Такое изменение допускается в случаях, установленных законодательством (в частности, когда арендатор является собственником расположенного на участке капитального строения, при определённых условиях приватизации и т. п.), и, как правило, с внесением платы (по кадастровой стоимости либо по цене, определённой на аукционе).

4. Специальные нормы об аренде капитального строения

Если речь идёт об аренде здания (сооружения), расположенного на чужом участке, применяются ст. 623 и 624 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК):

• ст. 623 ГК — арендатору капитального строения вместе с правами владения и пользования недвижимостью разрешается использование занятой части участка; при определённых условиях ему может предоставляться право аренды или субаренды участка (но не право собственности);
• ст. 624 ГК — при продаже участка другому лицу за арендатором строения сохраняется право пользования занятой частью участка на прежних условиях.

Обратите внимание: эти нормы гарантируют арендатору пользование участком, но не дают ему автоматического права на выкуп в собственность.

5. Ограничения оборота

Согласно ст. 64 Кодекса о земле, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом ипотеки, а право аренды — предметом залога, но только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору с банком (либо в случаях, определённых актами Президента). Это дополнительно подчёркивает ограниченный, разрешительный характер оборота земельных прав.

Итог

Практический вывод: арендатор, желающий получить участок в собственность, должен либо участвовать в аукционе по продаже участка (права аренды), либо — при наличии предусмотренных законом оснований (например, владение капитальным строением на этом участке) — инициировать процедуру изменения вида права через местный исполнительный и распорядительный орган с внесением установленной платы.

Источники:

• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З — ст. 1, 37, 38, 64, 82. URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З — ст. 583, 586, 623, 624. URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218

Ответ носит информационно-правовой характер. Конкретные возможности выкупа зависят от категории участка, целевого назначения, статуса арендатора и действующих на момент обращения актов Президента и Совета Министров; рекомендуется уточнять актуальную редакцию норм и консультироваться с юристом.