Правовое заключение: о возможности передачи арендатором земельного участка в субаренду в Республике Беларусь

Краткий ответ

Да, может. Арендатор земельного участка вправе передать его (целиком или частично) в субаренду, однако это допускается только с согласия арендодателя и при соблюдении условий, установленных гражданским и земельным законодательством Республики Беларусь.

Правовое обоснование

1. Общее правило о субаренде (Гражданский кодекс)

Согласно пункту 2 статьи 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (Раздел IV, Глава 34, § 1 «Общие положения об аренде»), арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд — если иное не установлено законодательством.

Та же норма закрепляет три принципиальных правила:

• договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;
• к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Кодексом и иными актами законодательства;
• при субаренде ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (субарендатор не заменяет его в обязательстве).

Согласие арендодателя является обязательным условием действительности сделки: сдача участка в субаренду без него представляет собой пользование имуществом с нарушением условий договора, что по пункту 3 статьи 586 ГК дает арендодателю право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

2. Земельно-правовая специфика (Кодекс Республики Беларусь о земле)

В силу статьи 1150 ГК нормы Гражданского кодекса о сделках с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается законодательством об охране и использовании земель. Земельное законодательство субаренду прямо допускает и легально закрепляет:

• статья 79 Кодекса о земле от 23.07.2008 № 425-З оперирует понятием «право субаренды земельного участка», устанавливая основания его прекращения: право аренды (субаренды) прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством или договором; при этом прекращение права аренды влечет прекращение права субаренды, если иное не установлено договором аренды;
• статья 39 Кодекса о земле: пользование земельными участками является платным — за участок, находящийся в аренде (субаренде), уплачивается арендная плата; за участки государственной собственности размер платы определяется в порядке, устанавливаемом Президентом Республики Беларусь.

Поскольку арендодателем земельных участков государственной собственности выступают соответствующие местные исполнительные комитеты (иные уполномоченные государственные органы), согласие на субаренду такого участка оформляется решением компетентного органа (разрешением исполкома). Отношения с частной землей строятся на тех же началах: согласие собственника-арендодателя.

3. Форма и государственная регистрация

На договор субаренды распространяются правила о форме и регистрации договора аренды (п. 2 ст. 586, ст. 580 ГК):

• договор заключается в письменной форме (при участии юридического лица — независимо от срока);
• договор субаренды как договор аренды недвижимого имущества (земельного участка) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не установлено законодательными актами.

4. Субаренда при аренде расположенной на участке недвижимости

Если в аренду передается капитальное строение (здание, сооружение), арендатору разрешается использование части участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. В случае, когда арендодатель строения является одновременно арендатором земельного участка, за право аренды которого внесена плата, арендатору здания может предоставляться право субаренды соответствующего земельного участка (пункты 1–2 статьи 623 ГК).

Условия правомерной передачи участка в субаренду

1. Согласие арендодателя (решение исполкома — для государственной земли; условия договора или отдельное письменное согласие — для частной).
2. Срок субаренды не должен превышать срок аренды (п. 2 ст. 586 ГК).
3. Соблюдение целевого назначения участка и условий договора аренды (п. 1 ст. 586 ГК; земельное законодательство).
4. Письменная форма и, где требуется, государственная регистрация договора субаренды (ст. 580 ГК).
5. Внесение арендной платы за пользование участком (ст. 39 Кодекса о земле).
6. Сохранение ответственности арендатора перед арендодателем по основному договору.

Правовые последствия и риски

• При досрочном прекращении договора аренды заключенный в соответствии с ним договор субаренды по общему правилу прекращается; при этом субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды на имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора (п. 1 ст. 589 ГК; аналогично — п. 3 ст. 79 Кодекса о земле).
• Ничтожность договора аренды влечет ничтожность договора субаренды (п. 2 ст. 589 ГК).
• Сдача участка в субаренду без согласия арендодателя — основание для требования расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 3 ст. 586 ГК), а также для прекращения права аренды по решению компетентного государственного органа (ст. 82 Кодекса о земле — для государственной земли).

Вывод

Законодательство Республики Беларусь (статьи 580, 586, 589, 623 Гражданского кодекса; статьи 39, 79, 82 Кодекса о земле) прямо допускает передачу арендатором земельного участка в субаренду. Субаренда является законным способом распоряжения арендными правами при наличии трех ключевых условий: (1) согласия арендодателя, (2) соблюдения срока основного договора аренды и (3) сохранения целевого использования участка. Правовая связь «арендодатель — арендатор» при этом не прерывается: ответственным лицом перед арендодателем остается арендатор.

Ответ подготовлен на основании статей Гражданского кодекса Республики Беларусь и Кодекса Республики Беларусь о земле, действующих в редакции на текущую дату. Разъяснения Госкомимущества Республики Беларусь подтверждают изложенный порядок применительно к субаренде недвижимого имущества, включая земельные участки.