Правовое заключение: земельный участок как предмет залога (ипотеки) в Республике Беларусь

Краткий ответ

Да, может. Земельный участок в Республике Беларусь может являться предметом залога, однако такой залог имеет форму ипотеки и допустим лишь при соблюдении ряда установленных законодательством условий и ограничений.

Правовое обоснование

1. Общая правовая основа

Согласно пункту 1 статьи 317 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Раздел III → Глава 23 → Параграф 3), предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, изъятого из оборота.

В силу пункта 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь, залог земельных участков, предприятий, капитальных строений (зданий, сооружений), квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке — прежде всего Законом Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке», которым установлено, что ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, включая земельные участки (статья 1 Закона).

Право собственника земельного участка совершать сделки с ним, включая ипотеку, закреплено пунктом 2 статьи 84 Кодекса Республики Беларусь о земле.

2. Ключевые условия допустимости ипотеки земельного участка

Статья 64 Кодекса Республики Беларусь о земле (Глава 5 «Сделки с земельными участками») устанавливает следующие особенности:

1. Только частная собственность. Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в частной собственности. При этом в силу статьи 62 Кодекса о земле договоры ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, недействительны (ничтожны).

2. Целевое ограничение. Земельный участок может являться предметом ипотеки только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключённому с банком, а в случаях, определённых актами Президента Республики Беларусь, — по иным договорам, заключаемым с другими организациями (пункт 1 статьи 64 Кодекса о земле). Иными словами, заложить участок «под любое обязательство» (например, перед частным кредитором) нельзя.

3. Единство судьбы участка и строений. Согласно пункту 2 статьи 64 Кодекса о земле и Указу Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20, земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), передаются в ипотеку, по общему правилу, только вместе с расположенными на них капитальными строениями или незавершёнными законсервированными капитальными строениями. Капитальные строения, возведённые на уже заложенном участке, признаются находящимися в ипотеке автоматически, без внесения изменений в договор. Предметом ипотеки не может быть участок со строением, на которое в силу закона не может быть обращено взыскание.

4. Залог права аренды. Наряду с ипотекой самого участка допускается залог права аренды земельного участка — также лишь в обеспечение кредитного обязательства перед банком (статья 64 Кодекса о земле; статья 316 Гражданского кодекса, допускающая залог прав с согласия собственника).

3. Форма и государственная регистрация

В соответствии со статьёй 63 Кодекса о земле и статьёй 322 Гражданского кодекса Республики Беларусь, договор ипотеки земельного участка (залога права аренды) заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право залога (ипотеки) как обременение возникает с момента государственной регистрации (статья 22 Кодекса о земле). Сделка, совершённая с несоблюдением формы или требования о регистрации, является ничтожной.

Вывод

Земельный участок может быть предметом залога в Республике Беларусь только в форме ипотеки, только при нахождении участка в частной собственности и, по общему правилу, только в обеспечение обязательств заёмщика (кредитополучателя) перед банком по кредитному договору, с обязательным соблюдением письменной формы договора и его государственной регистрации, а также с учётом принципа единства правовой судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений.

Ответ составлен на основании норм Гражданского кодекса Республики Беларусь (ст. 315–322), Кодекса Республики Беларусь о земле (ст. 22, 62–64, 84), Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20.06.2008 № 345-З и Указа Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 и действителен согласно законодательству Республики Беларусь на текущую дату.