Можно ли использовать земельный участок для строительства, если на нем имеются незарегистрированные постройки

Юридический ответ: Использование земельного участка для строительства при наличии незарегистрированных построек

Общая правовая оценка ситуации

Наличие на земельном участке незарегистрированных (неузаконенных) построек создаёт существенные правовые препятствия для нового строительства на данном участке. Согласно законодательству Республики Беларусь, возможность использования земельного участка для строительства обусловлена рядом требований, невыполнение которых может привести к признанию строительства самовольным.

1. Понятие самовольного строительства

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 07.12.1998 № 218-З), самовольным строительством признаётся деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта строительства, если она осуществлена, в частности:

• на земельном участке, используемом не по целевому назначению;
• на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий, и (или) без проведения аукциона, когда это обязательно, и (или) без предварительного согласования места размещения;
• без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации, когда их получение обязательно.

Объект строительства, созданный в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

— Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 223, пункт 1 URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218#root#section-2#chapter-15#article-241

2. Правовые последствия самовольного строительства

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь:

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться ею — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, незарегистрированные постройки, возведённые с нарушением установленного порядка, не порождают у лица права собственности. Кроме того, при выявлении самовольной постройки местный исполнительный и распорядительный орган направляет предписание о приостановлении (запрете) самовольного строительства (п. 1 ст. 223 ГК РБ).

3. Принцип единства судьбы земельного участка и строений

Согласно статье 5 Кодекса Республики Беларусь о земле (от 23.07.2008 № 425-З), одним из основных принципов земельных отношений является:

единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений)

Это означает, что правовой статус земельного участка неразрывно связан с правовым статусом находящихся на нём строений. Незарегистрированные постройки, не имеющие законного собственника (в силу отсутствия государственной регистрации), создают неопределённость в правовом режиме всего земельного участка.

URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-1#article-5

4. Возникновение права собственности на недвижимое имущество

Согласно статье 220 Гражданского кодекса Республики Беларусь:

Право собственности на вновь создаваемые капитальные строения (здания, сооружения) и иное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, если в соответствии с законодательными актами право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации.

Следовательно, постройки, не прошедшие государственную регистрацию, с юридической точки зрения не существуют как объекты права собственности, что напрямую влияет на правовой режим земельного участка под ними.

URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218#root#section-2#chapter-15#article-238

5. Что необходимо сделать для законного строительства?

Для того чтобы использовать земельный участок для нового строительства при наличии незарегистрированных построек, необходимо:

1. Узаконить существующие постройки — путём государственной регистрации права собственности на них (если они возведены с соблюдением требований законодательства) либо путём судебного признания права собственности на самовольную постройку в случаях, предусмотренных законодательством.

2. Убедиться в целевом назначении земельного участка — использование земельного участка не по целевому назначению само по себе является основанием для признания строительства самовольным (п. 1 ст. 223 ГК РБ). При необходимости — произвести изменение целевого назначения земельного участка в установленном порядке.

3. Получить разрешительную документацию на строительство — в порядке, установленном законодательством о строительной деятельности, включая разработку и согласование проектной документации.

4. Привести в соответствие границы и площадь земельного участка — при необходимости произвести уточнение границ земельного участка в установленном порядке.

6. Возможность приобретения прав на земельный участок при длительном владении

Если земельный участок с постройками используется длительное время без надлежащего оформления, статья 56 Кодекса Республики Беларусь о земле предоставляет следующую возможность:

Граждане Республики Беларусь, которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение 15 и более лет, имеют право приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере.

URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-4#article-56

Вывод

Прямое использование земельного участка для нового строительства при наличии на нём незарегистрированных построек без их предварительного узаконивания не допускается. Такое строительство может быть признано самовольным со всеми вытекающими правовыми последствиями, включая невозможность приобретения права собственности на возведённый объект и предписание о запрете строительства.

Для законного осуществления строительства необходимо в первую очередь привести в соответствие правовой статус существующих незарегистрированных построек (путём их государственной регистрации или судебного узаконивания), а затем обеспечить соблюдение всех требований, предъявляемых к строительной деятельности: соответствие целевого назначения участка, получение разрешительной документации, разработка проектной документации и государственная регистрация прав на создаваемые объекты.

Источники:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З — статья 223 (Самовольное строительство и его последствия), статья 220 (Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество)
2. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З — статья 5 (Основные принципы земельных отношений), статья 56 (Приобретение права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени)