Можно ли использовать земельный участок, находящийся в зоне потенциального подтопления, для строительства

Ответ на вопрос о возможности строительства на земельном участке в зоне потенциального подтопления

Общий вывод

Использование земельного участка, находящегося в зоне потенциального подтопления, для строительства не запрещено безусловно, однако такое строительство подлежит существенным ограничениям и требует соблюдения специальных требований, установленных законодательством Республики Беларусь.

Правовое регулирование

1. Особое государственное регулирование градостроительной деятельности

Согласно статье 27 Кодекса Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», отношения в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности подлежат особому государственному регулированию, если обеспечение государственных, общественных и частных интересов в этой области затруднено или невозможно без введения специальных правил использования территорий.

📌 Зоны возможного (потенциального) затопления и подтопления относятся к территориям, на которые распространяется особое государственное регулирование, поскольку их использование сопряжено с рисками для жизни, здоровья граждан и сохранности имущества.

Источник: Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, ст. 27

2. Ограничения (обременения) прав на земельный участок

Земельное законодательство Республики Беларусь предусматривает институт ограничений (обременений) прав на земельные участки. Согласно статье 73 Кодекса Республики Беларусь о земле (от 23 июля 2008 г. № 425-З):

«Ограничения (обременения) прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, сохраняются при переходе права на этот земельный участок к другому лицу.»

Это означает, что нахождение участка в зоне потенциального подтопления является своего рода обременением, которое не снимается автоматически и должно учитываться при любом виде использования участка, включая строительство.

Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 73

Прекращение ограничений (обременений) возможно только при отсутствии оснований для их сохранения по решению компетентного государственного органа (статья 80 Кодекса о земле).

Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 80

3. Основные принципы земельных отношений

В соответствии со статьёй 5 Кодекса Республики Беларусь о земле, земельные отношения осуществляются на основе принципа:

«государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие».

Этот принцип означает, что использование земель в зонах подтопления не может осуществляться произвольно — оно подчиняется государственному регулированию.

Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 5

4. Ответственность за нарушение законодательства

Согласно статье 8 Кодекса об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности:

«Нарушение законодательства в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности влечёт дисциплинарную, гражданско-правовую, административную, уголовную и иную ответственность в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства.»

Источник: Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, ст. 8

Практические условия строительства в зоне потенциального подтопления

На основании вышеизложенного, строительство на земельном участке в зоне потенциального подтопления возможно при соблюдении следующих условий:

Заключение

Строительство на земельном участке, находящемся в зоне потенциального подтопления, допускается законодательством Республики Беларусь, но не безусловно. Оно подчиняется режиму особого государственного регулирования градостроительной деятельности и требует соблюдения специальных правил и ограничений, направленных на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также сохранности имущества. Нарушение этих требований влечёт ответственность в соответствии с законодательством.

⚠️ Рекомендация: До начала любых строительных работ необходимо получить информацию о зоне подтопления в местных исполнительных и распорядительных органах, а также ознакомиться с градостроительной документацией (генеральным планом, проектом детальной планировки) для соответствующего населённого пункта, в которой могут быть установлены конкретные ограничения для данной территории.