Можно ли изменить функциональное назначение помещения в многоквартирном доме без согласия жильцов

Изменение функционального назначения помещения в многоквартирном доме: требуется ли согласие жильцов?

Краткий ответ

В общем случае — нет. Законодательство Республики Беларусь не требует обязательного согласия всех жильцов многоквартирного дома для изменения функционального назначения помещения (например, перевода жилого помещения в нежилое). Решение принимается уполномоченным государственным органом при соблюдении ряда установленных требований. Однако в отдельных ситуациях согласие других собственников может быть необходимо.

Подробный правовой анализ

1. Правовая база: перевод жилого помещения в нежилое

Ключевой нормой является статья 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, которая устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

Согласно пункту 2 статьи 21 ЖК РБ, по решению районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе могут быть переведены в нежилые:

«одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, жилые помещения в общежитии, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, могут быть переведены в нежилые с соблюдением правил в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности…»

Таким образом, перевод осуществляется по решению местного исполнительного комитета, а не по решению общего собрания жильцов дома.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 21 — URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-4#article-21

2. Ограничения по видам помещений

Важно отметить, что не любое помещение в многоквартирном доме может быть переведено в нежилое. Согласно статье 21 ЖК РБ, в многоквартирном жилом доме переводу подлежат только жилые помещения, расположенные на первом этаже. Жилые помещения на других этажах не могут быть переведены в нежилые в порядке, предусмотренном статьёй 21.

3. Требования, соблюдение которых обязательно

Хотя согласие жильцов прямо не упомянуто в статье 21 как обязательное условие, перевод должен осуществляться с соблюдением:

• Правил в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
• Природоохранных требований;
• Санитарно-эпидемиологических требований;
• Требований пожарной безопасности.

Эти требования устанавливаются соответствующими нормативными правовыми актами и могут включать дополнительные согласования с государственными органами (санитарно-эпидемиологическая служба, органы по чрезвычайным ситуациям и др.).

4. Когда согласие других собственников всё же может потребоваться?

Несмотря на отсутствие прямого требования о согласии всех жильцов в статье 21 ЖК РБ, согласие других собственников может быть необходимо в следующих случаях:

а) При переустройстве/перепланировке, затрагивающей общее имущество дома

Если изменение функционального назначения помещения сопровождается переустройством или перепланировкой, затрагивающей общее имущество собственников (вспомогательные помещения — лестничные клетки, коридоры, подвалы, чердаки и т.д.), то в соответствии с гражданским и жилищным законодательством требуется согласие собственников помещений в многоквартирном доме, так как общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

б) При организации отдельного входа

Перевод жилого помещения в нежилое (например, для размещения магазина, офиса, аптеки) нередко требует устройства отдельного входа, что может затрагивать фасад здания и прилегающую территорию — объекты, относящиеся к общему имуществу или требующие соблюдения градостроительных норм.

в) При размещении отдельных видов деятельности

Если новое назначение помещения предполагает деятельность, которая может оказывать воздействие на условия проживания других жильцов (шум, вибрация, запахи, увеличение трафика и т.п.), санитарно-эпидемиологические требования могут потребовать обеспечения нормативных показателей на границе с соседними жилыми помещениями, что на практике может быть невозможно без определённых компромиссов с соседями.

5. Порядок принятия решения

Согласно имеющимся данным, решение о переводе принимается местным исполнительным комитетом по заявлению собственника помещения. Решение должно быть принято не позднее пятнадцати дней со дня подачи заявления (с возможным продлением срока при необходимости запроса документов из иных государственных органов).

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 21 — URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-4#article-21

Вывод

Таким образом, сам по себе факт изменения функционального назначения помещения (перевода из жилого в нежилое) не требует согласия всех жильцов многоквартирного дома — решение принимается местным исполнительным органом. Однако если сопутствующие работы (переустройство, перепланировка, устройство входа) затрагивают общее имущество собственников многоквартирного дома, согласие других собственников может быть необходимо в силу режима общей долевой собственности.

Примечание: Ответ подготовлен на основании положений Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (с изменениями и дополнениями). При решении конкретных практических задач рекомендуется также учитывать иные нормативные правовые акты, регулирующие градостроительную, строительную и санитарно-эпидемиологическую деятельность, а также проконсультироваться с квалифицированным юристом.