Можно ли изменить целевое назначение земельного участка под уже построенным зданием

Изменение целевого назначения земельного участка под уже построенным зданием

Да, изменение целевого назначения земельного участка, на котором уже расположено построенное здание, допускается законодательством Республики Беларусь, однако эта процедура строго регламентирована и осуществляется в установленном порядке.

1. Правовая основа изменения целевого назначения

Согласно статье 11 Кодекса Республики Беларусь о земле (от 23 июля 2008 г. № 425-З), изменение целевого назначения земельных участков осуществляется на основании соответствующего решения, принятого государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

📌 Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 11 — ссылка

2. Принцип единства судьбы земельного участка и строений

Земельное законодательство Республики Беларусь основывается, в частности, на принципе единства судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений (статья 5 Кодекса о земле). Это означает, что изменение целевого назначения земельного участка должно учитывать функциональное назначение расположенного на нём здания.

В соответствии с статьёй 267 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. № 218-З), при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения) к приобретателям переходят права и ограничения (обременения) прав на земельные участки в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель. Таким образом, судьба земельного участка неразрывно связана с находящимся на нём объектом недвижимости.

📌 Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 5 — ссылка; Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 267 — ссылка

3. Особенности для отдельных категорий земель

Если земельный участок относится к сельскохозяйственным землям сельскохозяйственного назначения, землям природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения или лесным землям лесного фонда, то его изъятие и предоставление для целей, не связанных с назначением этих земель, а также перевод в иные категории осуществляются областными, Минским городским исполнительными комитетами, администрациями свободных экономических зон с соблюдением специальных требований (статья 49 Кодекса о земле).

Такой перевод допускается в ограниченных случаях, в частности:

• для размещения объектов недвижимого имущества, если такое размещение предусмотрено Президентом Республики Беларусь, Советом Министров, утверждёнными программами, генеральными планами городов и (или) градостроительными проектами детального планирования;
• в исключительных случаях, когда отсутствует возможность размещения объектов на земельных участках из иных категорий и видов земель;
• для добычи общераспространённых полезных ископаемых и в иных случаях, предусмотренных законами или актами Президента Республики Беларусь.

📌 Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 49 — ссылка

При этом, если речь идёт об изъятии и предоставлении земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения или лесных земель лесного фонда (природоохранных, рекреационно-оздоровительных и защитных лесов), требуется согласование Президента Республики Беларусь в порядке, установленном статьёй 50 Кодекса о земле, с получением заключений Министерства сельского хозяйства и продовольствия (или Министерства лесного хозяйства), Комитета государственного контроля, помощника Президента — инспектора по области и Государственного комитета по имуществу.

📌 Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 50 — ссылка

4. Порядок действий

Для изменения целевого назначения земельного участка под уже построенным зданием землепользователю необходимо:

1. Обратиться в соответствующий исполнительный и распорядительный орган (местный исполнительный комитет, областной исполнительный комитет и т. д. — в зависимости от категории земель и территории) с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка.
2. Представить обоснование необходимости изменения целевого назначения, в том числе с учётом функционального назначения расположенного на участке здания.
3. Получить решение уполномоченного государственного органа об изменении целевого назначения, принятое в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
4. В случае если земельный участок относится к особо охраняемым категориям (сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения, лесные земли лесного фонда и др.) — пройти дополнительную процедуру согласования, включая согласование с Президентом Республики Беларусь (ст. 50 Кодекса о земле).
5. Зарегистрировать изменения в установленном порядке (государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними обязательна — ст. 5 Кодекса о земле).

5. Важные оговорки

• Использование земельного участка не по целевому назначению без соответствующего решения государственного органа не допускается и может повлечь правовые последствия, включая признание строительства самовольным (статья 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
• Изменение целевого назначения должно соответствовать градостроительной документации (генеральным планам, проектам детального планирования), если таковая утверждена для данной территории (статья 61 Кодекса об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З).

Вывод

Изменение целевого назначения земельного участка под уже построенным зданием возможно, но требует соблюдения установленной законодательством процедуры, включающей принятие решения уполномоченным государственным органом. Сложность и сроки процедуры зависят от категории земель, на которой расположен участок: для обычных земель решение принимается местным исполнительным органом, а для особо ценных и охраняемых категорий требуется согласование вплоть до уровня Президента Республики Беларусь. При этом должно соблюдаться требование о соответствии нового назначения земельного участка функциональному назначению расположенного на нём здания.