Можно ли объединить несколько смежных земельных участков для строительства одного крупного объекта

Ответ

Да, объединить несколько смежных земельных участков для строительства одного крупного объекта возможно. Законодательство Республики Беларусь прямо предусматривает такую процедуру.

Правовая основа

В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (далее — Кодекс о земле), земельное законодательство допускает образование новых земельных участков путём слияния смежных земельных участков. Так, статья 66 Кодекса о земле прямо упоминает «слияние» как один из способов преобразования земельных участков наряду с разделом и вычленением.

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 425-З «Кодекс Республики Беларусь о земле», статья 66 — URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-5#article-66

Ключевые условия и требования

1. Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нём строений

Согласно статье 5 Кодекса о земле, одним из основных принципов земельных отношений является единство судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений (зданий, сооружений). Это означает, что при объединении участков необходимо учитывать правовой режим объектов недвижимого имущества, находящихся на этих участках.

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 425-З, статья 5 — URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-1#article-5

2. Обязательная государственная регистрация

Тот же принцип (статья 5) устанавливает обязательную государственную регистрацию земельных участков, прав на них и сделок с ними. Образованный в результате слияния новый земельный участок подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

3. Единое целевое назначение

Объединяемые смежные земельные участки, как правило, должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковое целевое назначение. Согласно статье 8 Кодекса о земле, земли и земельные участки распределяются по категориям в зависимости от их основного целевого назначения и правового режима использования и охраны. Если участки относятся к разным категориям, может потребоваться предварительный перевод одного из них в другую категорию.

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 425-З, статья 8 — URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-1#article-8

4. Соответствие градостроительной документации

Для строительства крупного объекта на объединённом участке необходимо соблюдение требований градостроительного законодательства. В соответствии с Кодексом Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З (статья 120), предоставление земельных участков заказчикам, застройщикам осуществляется в соответствии с законодательством об охране и использовании земель и градостроительной документацией (генеральными планами, проектами детального планирования и т. д.).

Источник: Кодекс Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. № 289-З, статья 120 — URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289#root#part-1#section-10#chapter-26#article-120

Порядок действий (обобщённо)

Важные нюансы

• Если участки принадлежат разным собственникам (землепользователям), для их слияния необходимо наличие волеизъявления всех правообладателей (например, путём заключения соответствующих гражданско-правовых сделок, выкупа и т. д.).
• Если на участках расположены объекты недвижимого имущества, в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём строений (статья 5 Кодекса о земле) необходимо также решить вопрос с правовым режимом этих объектов.
• Участки, предоставленные без проведения аукциона (статья 42 Кодекса о земле), могут иметь ограничения на отчуждение и иные сделки, что следует учитывать при планировании объединения.

Вывод

Законодательство Республики Беларусь допускает объединение (слияние) нескольких смежных земельных участков для последующего строительства на них одного крупного объекта. Данная процедура регламентируется прежде всего Кодексом о земле (статьи 5, 8, 66) и Кодексом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (статья 120). При этом должны быть соблюдены условия о едином целевом назначении участков, их смежности, наличии согласия всех правообладателей, а также требования градостроительной документации и обязательной государственной регистрации образованного участка.