Можно ли получить компенсацию за задержку предоставления жилого помещения по договору долевого строительства

На основе проведённого анализа законодательства Республики Беларусь подготовлен следующий ответ.

Компенсация за задержку предоставления жилого помещения по договору долевого строительства в Республике Беларусь

Да, получение компенсации возможно.

В Республике Беларусь отношения в сфере долевого строительства регулируются Кодексом Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З (далее — КоАГСД), а также нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З (далее — ГК РБ).

В белорусском законодательстве договор долевого строительства именуется «договор создания объекта долевого строительства». В соответствии со статьёй 95 КоАГСД, привлечение денежных средств дольщиков осуществляется застройщиками именно на основании договоров создания объекта долевого строительства, заключаемых по форме типового договора, утверждаемой в установленном порядке.

Основания для получения компенсации

1. Неустойка (штраф, пеня)

Согласно статье 311 ГК РБ, неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности — при просрочке исполнения.

• Законная неустойка (статья 312 ГК РБ) — применяется независимо от того, предусмотрена ли она договором.
• Договорная неустойка — устанавливается соглашением сторон. В договоре создания объекта долевого строительства могут быть предусмотрены конкретные размеры неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику.

Таким образом, если застройщик нарушает срок передачи жилого помещения, дольщик вправе потребовать уплаты неустойки, размер и порядок взыскания которой определяются договором и (или) законодательством.

2. Возмещение убытков

В соответствии с общими нормами ГК РБ (статья 14), лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков. Под убытками понимаются:

• расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
• утрата или повреждение имущества (реальный ущерб);
• неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если в результате задержки передачи жилого помещения дольщик понёс дополнительные расходы (например, был вынужден арендовать жильё), он вправе потребовать их возмещения при наличии причинно-следственной связи между нарушением и убытками.

3. Проценты за пользование чужими денежными средствами

Согласно статье 366 ГК РБ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь.

Данная мера может применяться, в частности, в случае расторжения договора и невозврата застройщиком уплаченных дольщиком денежных средств.

Порядок действий дольщика

1. Изучение договора — определить, какие санкции за просрочку передачи объекта предусмотрены договором создания объекта долевого строительства.
2. Направление претензии застройщику — в письменной форме с требованием уплаты неустойки и (или) возмещения убытков. Срок рассмотрения претензии, как правило, устанавливается договором или законодательством (по общему правилу — 7 дней, если иной срок не предусмотрен).
3. Обращение в суд — при отказе застройщика добровольно удовлетворить требования дольщик вправе обратиться в суд с иском о взыскании неустойки, убытков и иных компенсаций.

Важные нюансы

Источники

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З — статьи 14, 311, 312, 314, 366, 372. URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218

2. Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З — статья 95 (Порядок внесения платежей по договорам создания объекта долевого строительства). URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289

Резюме

Да, дольщик имеет право на получение компенсации за задержку предоставления жилого помещения по договору создания объекта долевого строительства. Компенсация может включать:

• неустойку (договорную или законную) за просрочку передачи объекта;
• возмещение убытков, причинённых задержкой (включая упущенную выгоду);
• проценты за пользование чужими денежными средствами — в случае расторжения договора и невозврата уплаченных средств.

Основанием для взыскания служат нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь и условия договора создания объекта долевого строительства. При отказе застройщика от добровольной уплаты спор разрешается в судебном порядке.