Строительство капитального гаража на придомовой территории: правовой анализ

Краткий ответ

Нет, построить капитальный гараж на придомовой территории многоквартирного жилого дома без согласия собственников помещений нельзя. Придомовая территория является общим имуществом совместного домовладения, и любые решения о её использовании, включая возведение капитальных строений, требуют согласия собственников.

Правовое обоснование

1. Придомовая территория — общее имущество совместного домовладения

Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, придомовая территория многоквартирного жилого дома входит в состав общего имущества совместного домовладения. Это означает, что она принадлежит всем собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности и не может быть использована одним из собственников по своему усмотрению без согласия остальных.

Статья 178 Жилищного кодекса Республики Беларусь устанавливает, что организация собственников обязана обеспечивать: — «соблюдение интересов членов организации собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения…» общим имуществом.

(Жилищный кодекс РБ, ст. 178)

2. Поддержание санитарного и технического состояния придомовой территории

Статья 32 Жилищного кодекса Республики Беларусь прямо регулирует вопросы поддержания и восстановления санитарного и технического состояния придомовой территории, возлагая соответствующие обязанности на уполномоченное лицо или организацию собственников. Возведение капитального гаража изменяет статус и использование придомовой территории, что выходит за рамки её обычного содержания и требует коллективного решения.

(Жилищный кодекс РБ, ст. 32)

3. Необходимость согласия собственников

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь и Жилищного кодекса, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей собственности. Возведение капитального строения (гаража) на придомовой территории является формой распоряжения общим имуществом, следовательно:

• требуется проведение общего собрания собственников;
• решение о строительстве принимается в порядке, установленном законодательством для принятия решений о распоряжении общим имуществом совместного домовладения;
• необходимо согласие собственников (в установленном порядке — как правило, большинством голосов, в зависимости от характера решения).

4. Градостроительные и строительные требования

Помимо согласия собственников, строительство капитального гаража должно соответствовать требованиям Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З. Для возведения капитального строения необходимо:

• получение разрешительной документации на строительство;
• соответствие градостроительному проекту детального планирования территории;
• соблюдение строительных норм и правил, включая нормы отступа от жилого дома, противопожарные требования и т. д.

(Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, ст. 61)

Последствия самовольного строительства

Возведение капитального гаража на придомовой территории без согласия собственников и без разрешительной документации будет являться самовольным строительством. В этом случае:

1. Строение может быть признано самовольной постройкой в судебном порядке;
2. Возможно вынесение требования о сносе строения за счёт лица, его воздвигшего;
3. Собственник, осуществивший строительство, может быть привлечён к административной ответственности за нарушение градостроительного законодательства;
4. Другие собственники помещений вправе обратиться в суд с иском о устранении нарушений их прав на общее имущество.

Вывод

Таким образом, строительство капитального гаража на придомовой территории без согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома не допускается. Для законного возведения гаража необходимо провести общее собрание собственников, получить их согласие в установленном порядке, а также оформить всю необходимую разрешительную документацию в соответствии с градостроительным законодательством Республики Беларусь.

Ответ подготовлен на основании Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. № 289-З и Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Действительно на текущую дату.