Можно ли построить объект на земельном участке, находящемся в аренде, без письменного согласия арендодателя

Ответ на вопрос: Можно ли построить объект на арендуемом земельном участке без письменного согласия арендодателя?

Краткий ответ

Нет, строительство объекта на арендуемом земельном участке без письменного согласия арендодателя, как правило, не допускается и может быть квалифицировано как самовольное строительство со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Правовое обоснование

1. Использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ( статья 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Возведение капитальных строений на арендованном земельном участке, как правило, выходит за рамки обычного пользования и требует согласия арендодателя, если иное прямо не установлено договором или законодательством.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 577 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218

2. Риск квалификации как самовольного строительства

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, самовольное строительство — это деятельность по возведению, реконструкции и т.д. объекта строительства, если она осуществлена, в частности:

• на земельном участке, используемом не по целевому назначению;
• без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случаях, когда их обязательность предусмотрена законодательством.

Если арендатор осуществляет строительство без согласия арендодателя, это может означать использование земельного участка не по целевому назначению, предусмотренному договором аренды, что подпадает под признаки самовольного строительства.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 223 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218#root#section-2#chapter-15#article-241

3. Последствия самовольного строительства

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться ею — продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать иные сделки (п. 2 ст. 223 ГК РБ).

Местный исполнительный и распорядительный орган может принять одно из следующих решений:

• о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования состояние;
• о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 223, пп. 2–3 — ссылка выше

4. Улучшения арендованного имущества

Согласно статье 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь:

• Отделимые улучшения, произведённые арендатором, являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором).
• Неотделимые улучшения, произведённые с согласия арендодателя и за счёт собственных средств арендатора, дают право на возмещение их стоимости после прекращения договора.
• Неотделимые улучшения, произведённые без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом.

Возведение капитального строения на арендованном земельном участке представляет собой неотделимое улучшение. Без письменного согласия арендодателя арендатор не только рискует лишиться права на возмещение затрат, но и может быть привлечён к ответственности за самовольное строительство.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 594 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218#root#part-1#section-4#chapter-26#paragraph-22#article-486

5. Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нём строений

Согласно статье 5 Кодекса Республики Беларусь о земле (от 23 июля 2008 г. № 425-З), одним из основных принципов земельных отношений является единство судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений (зданий, сооружений). Это означает, что правовой режим строения неразрывно связан с правовым режимом земельного участка, на котором оно расположено. Строительство без надлежащего оформления прав нарушает этот принцип.

Источник: Кодекс Республики Беларусь о земле, ст. 5 — https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-1#article-5

Вывод и рекомендации

Рекомендация: Перед началом строительства на арендуемом земельном участке арендатору необходимо:

1. Получить письменное согласие арендодателя на строительство;
2. Убедиться, что целевое назначение земельного участка допускает возведение соответствующего объекта;
3. Получить разрешительную документацию на строительство и разработать проектную документацию (если это требуется по законодательству);
4. Надлежащим образом оформить изменения в договоре аренды земельного участка.

Ответ составлен на основании законодательства Республики Беларусь, действующего на текущую дату.