Можно ли построить объект в границах зон с особыми условиями использования территорий

Ответ на вопрос: Можно ли построить объект в границах зон с особыми условиями использования территорий?

Общие положения

Зоны с особыми условиями использования территорий — это территории, в границах которых устанавливаются ограничения (обременения) прав на земельные участки в целях обеспечения безопасности, охраны окружающей среды, сохранения объектов историко-культурного наследия и иных публичных интересов.

В соответствии со статьёй 20 Кодекса Республики Беларусь о земле (от 23 июля 2008 г. №425-З), ограничения (обременения) могут устанавливаться в отношении прав на предоставленные земельные участки, расположенные, в частности:

— на территории заказников и памятников природы, объявленных без изъятия земельных участков у землепользователей; — на природных территориях, подлежащих специальной охране; — на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению; — в охранных зонах объектов военного назначения; — в охранных зонах объектов инженерной инфраструктуры; — и в иных зонах, установленных законодательством.

(Источник: Кодекс Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. №425-З «Кодекс Республики Беларусь о земле», ст. 20, URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-1#article-20)

Можно ли строить?

Прямой запрет на строительство во всех зонах с особыми условиями использования территорий законодательством не установлен. Однако строительство в таких зонах допускается лишь с соблюдением особых требований и ограничений, установленных для каждой конкретной зоны.

Суть правового режима заключается в следующем:

1. Ограничения не означают полный запрет. Установление зоны с особыми условиями использования территорий вводит ограничения (обременения) прав на земельный участок, а не лишает собственника (владельца, пользователя) земли его прав. Эти ограничения определяют, что именно можно или нельзя делать на данной территории.

2. Строительство возможно при соблюдении условий. В зависимости от вида зоны, строительство может быть:

   • полностью запрещено (например, в водоохранных зонах — строительство объектов, не связанных с использованием водного объекта, может быть запрещено);
   • допущено с ограничениями (например, в охранных зонах объектов инженерной инфраструктуры — при соблюдении технических требований и согласовании с эксплуатирующей организацией);
   • допущено по специальному разрешению (например, в зонах охраны историко-культурных ценностей — при условии согласования с органом по охране историко-культурного наследия).

3. Градостроительный регламент. Согласно статье 64 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (от 17 июля 2023 г. №289-З), в градостроительных проектах общего планирования выделяются различные виды территориальных зон, в том числе зоны с особыми условиями использования территорий. Для каждой такой зоны устанавливаются соответствующие градостроительные регламенты, определяющие параметры разрешённого строительства.

(Источник: Кодекс Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. №289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», ст. 64, URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289#root#part-1#section-6#chapter-14#article-64)

Практический порядок действий

Для строительства объекта в границах зоны с особыми условиями использования территорий необходимо:

1. Уточнить вид зоны — определить, к какому именно типу зон с особыми условиями относится земельный участок (водоохранная зона, санитарно-защитная зона, зона охраны историко-культурных ценностей, зона охраны объектов инженерной инфраструктуры и т.д.).

2. Изучить ограничения — ознакомиться с конкретными ограничениями, установленными для данного вида зоны соответствующим законодательным актом (Водным кодексом, Законом об охране историко-культурного наследия, санитарными нормами и правилами и др.).

3. Получить согласования — при необходимости получить согласования от соответствующих уполномоченных органов (Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, Министерства культуры, эксплуатирующих организаций и др.).

4. Разработать проектную документацию с учётом всех ограничений и особых требований, действующих в данной зоне.

Вывод

Строительство объекта в границах зон с особыми условиями использования территорий в принципе возможно, однако оно осуществляется с соблюдением ограничений (обременений), установленных для конкретного вида зоны. Возможность строительства, его параметры и условия определяются градостроительными регламентами, а также специальным законодательством, регулирующим режим соответствующей зоны. В ряде случаев строительство может быть полностью запрещено, в других — допущено при условии получения необходимых согласований и соблюдения технических, санитарных, экологических и иных требований.

Источники:

1. Кодекс Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. №425-З «Кодекс Республики Беларусь о земле», ст. 20 — URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=Hk0800425#root#chapter-1#article-20
2. Кодекс Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. №289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», ст. 1, ст. 64 — URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289