Можно ли потребовать от арендодателя снижения арендной платы, если из-за действий третьих лиц ухудшился пешеходный трафик

Полный юридический ответ

Можно ли потребовать от арендодателя снижения арендной платы, если из-за действий третьих лиц ухудшился пешеходный трафик?

Краткий ответ

По общему правилу — нет, если иное прямо не предусмотрено договором аренды. Ухудшение пешеходного трафика вследствие действий третьих лиц (например, ремонт дороги, перенос остановки общественного транспорта, изменение схемы движения) относится к предпринимательскому риску арендатора и само по себе не является основанием для требования снижения арендной платы. Однако в зависимости от конкретных обстоятельств дела могут быть применимы отдельные нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), которые рассмотрены ниже.

1. Ответственность арендодателя за недостатки имущества (ст. 583 ГК)

Статья 583 ГК. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать, в частности, соразмерного уменьшения арендной платы.

Однако данная норма применяется только к физическим (материальных) недостаткам самого арендуемого имущества — например, протёкшая крыша, неисправная вентиляция, отсутствие отопления. Ухудшение пешеходного трафика не является недостатком самого имущества, поэтому статья 583 ГК в данном случае неприменима.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, статья 583 — ссылка.

2. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 584 ГК)

Статья 584 ГК. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Данная статья регулирует ситуацию, когда третьи лица имеют вещные права на само арендуемое имущество (сервитут, залог и т.п.), а не когда действия третьих лиц влияют на внешний пешеходный трафик. Поэтому статья 584 ГК также не применима к описанной ситуации, если только ухудшение трафика не связано с реализацией сервитута или иного вещного права третьего лица на арендуемое имущество.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, статья 584 — ссылка.

3. Существенное изменение обстоятельств (ст. 421 ГК) — ключевая норма

Статья 421 ГК. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Это наиболее релевантная норма. Однако для её применения необходимо одновременное соблюдение строгих условий, установленных пунктом 2 статьи 421 ГК:

1. в момент заключения договора стороны исходили из иных обстоятельств;
2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3. исполнение договора без изменения его условий нарушило бы баланс интересов сторон и лишило бы сторону, требующую изменения договора, того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора;
4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Ключевая сложность: в арендных отношениях, особенно при аренде коммерческой недвижимости, снижение пешеходного трафика, как правило, рассматривается как обычный предпринимательский риск арендатора (условие 4). Если арендатор арендует помещение для ведения торговли, изменение пешеходного трафика — это естественный рыночный фактор, который арендатор должен предвидеть и нести как предпринимательский риск. Таким образом, применить статью 421 ГК в данной ситуации крайне затруднительно.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, статья 421 — ссылка.

4. Основания изменения договора по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 420 ГК)

Статья 420 ГК. Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.

Таким образом, наиболее реалистичный путь — достичь соглашения с арендодателем об изменении размера арендной платы. Принудить арендодателя к снижению арендной платы через суд можно лишь при наличии оснований, указанных в законе (в т.ч. ст. 421 ГК) или в самом договоре.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, статья 420 — ссылка.

5. Порядок изменения договора (ст. 422 ГК)

Статья 422 ГК. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Это означает, что до обращения в суд арендатор обязан сначала направить арендодателю письменное предложение об изменении договора и получить отказ (или дождаться истечения 30-дневного срока).

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З, статья 422 — ссылка.

6. Положения договора аренды

Особое внимание следует уделить условиям самого договора аренды. В договоре могут быть предусмотрены:

• гарантии арендодателя в отношении пешеходного трафика, пропускной способности, расположения объекта и т.п.;
• условие о пересмотре арендной платы при изменении определённых обстоятельств;
• положение о форс-мажоре или об обстоятельствах непреодолимой силы;
• отнесение риска изменения внешних условий (в т.ч. пешеходного трафика) на арендодателя или арендатора.

Если договор содержит соответствующее условие, арендатор может им воспользоваться. Если же договор прямо относит риск изменения пешеходного трафика на арендатора или молчит об этом, шансы на принудительное снижение арендной платы минимальны.

Вывод

Рекомендации

1. В первую очередь — изучить договор аренды на предмет наличия условий, регулирующих изменение обстоятельств, влияющих на коммерческую привлекательность объекта.
2. Направить арендодателю письменное предложение об изменении размера арендной платы с обоснованием причин (ст. 422 ГК).
3. При отказе арендодателя — оценить перспективы судебного разбирательства на основании ст. 421 ГК, учитывая, что суды, как правило, относят снижение пешеходного трафика к предпринимательскому риску арендатора.
4. Зафиксировать документально причины ухудшения трафика (акты, фотографии, данные статистики, решения местных органов управления о дорожном движении и т.п.) — это может помочь как в переговорах, так и в случае судебного разбирательства.