Признание недействительной сделки по продаже общей квартиры, совершённой одним из супругов без нотариального согласия

Краткий ответ

Да, можно. Согласно законодательству Республики Беларусь, сделка по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, совершённая одним из супругов без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Правовое обоснование

1. Требование о нотариальном согласии супруга

В соответствии с статьёй 25 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (от 9 июля 1999 г. №278-З), для совершения сделки по распоряжению имуществом, являющимся общей совместной собственностью супругов, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Это означает, что продажа квартиры, входящей в состав общей совместной собственности супругов, не может быть осуществлена одним из них без соответствующего нотариально оформленного согласия второго супруга.

2. Право на оспаривание сделки

Если такое согласие не было получено, супруг, чьё нотариально согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

Согласно общим положениям гражданского законодательства (Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З), сделка, совершённая без необходимого согласия третьего лица (в данном случае — супруга), может быть признана недействительной по иску этого лица. При этом применяется правило о годичном сроке исковой давности — супруг вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

3. Понятие общей совместной собственности супругов

В силу статьи 23 Кодекса о браке и семье, имущество, нажитое супругами во время брака, находится в их совместной собственности независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Квартира, приобретённая в период брака за счёт общих доходов супругов, относится к общей совместной собственности, если иное не предусмотрено Брачным договором (статья 13 КоБС).

4. Равенство долей при разделе

Как следует из статьи 24 Кодекса о браке и семье, при разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено Брачным договором. Суд вправе отступить от признания долей равными, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Последствия признания сделки недействительной

При признании сделки по продаже квартиры недействительной применяются последствия недействительности сделки, предусмотренные Гражданским кодексом Республики Беларусь:

• Двусторонняя реституция — каждая из сторон обязана возвратить другой стороне всё полученное по сделке. То есть квартира возвращается в общую совместную собственность супругов, а покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.
• Если квартира не может быть возвращена в натуре (например, она уже перепродана добросовестному приобретателю), применяются иные последствия, установленные законом.

Важные оговорки

Практические рекомендации

1. Своевременно обратиться в суд — не пропустить годичный срок исковой давности с момента, когда стало известно о сделке.
2. Собрать доказательства — подтвердить факт нахождения квартиры в общей совместной собственности (свидетельство о браке, документы о приобретении квартиры в период брака, отсутствие Брачного договора, изменяющего режим собственности).
3. Доказать отсутствие нотариального согласия — получить соответствующую справку из нотариальной конторы об отсутствии удостоверенного согласия.
4. Обратиться к адвокату — дела о признании сделок недействительными требуют профессиональной юридической подготовки.

Источники

• Кодекс Республики Беларусь о браке и семье от 9 июля 1999 г. №278-З — статьи 23, 24, 25, 26, 27 (etalonline.by)
• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З — нормы о недействительности сделок и общей собственности (etalonline.by)