Признание недействительной сделки по продаже общей квартиры, совершённой одним из супругов без нотариального согласия другого

Краткий ответ

Да, можно. Согласно законодательству Республики Беларусь, сделка по распоряжению недвижимым имуществом, являющимся общей совместной собственностью супругов, совершённая одним из супругов без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Правовое обоснование

1. Режим общей совместной собственности супругов

В соответствии со статьёй 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье (от 9 июля 1999 г. №278-З):

«Имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено Брачным договором.»

Таким образом, квартира, приобретённая в период брака (за исключением случаев, когда она получена в дар, по наследству или до вступления в брак — ст. 26 КоБС), по общему правилу является общей совместной собственностью супругов.

📎 Источник: Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, ст. 23 — etalonline.by

2. Порядок распоряжения совместной собственностью и требование нотариального согласия

Ключевая норма содержится в статье 256 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. №218-З) — «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности»:

Часть 2: «Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом. Это правило не распространяется на недвижимое имущество…»

Это означает, что в отношении недвижимости (в том числе квартиры) презумпция согласия не действует — для совершения сделки требуется явное, нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно части 3 той же статьи, сделка по распоряжению недвижимым имуществом, совершённая участником совместной собственности без нотариально удостоверенного согласия другого участника, может быть признана судом недействительной по требованию супруга, чьё согласие не было получено, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об отсутствии такого согласия.

📎 Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 256 — etalonline.by

3. Имущественные сделки между супругами

Статья 27 Кодекса о браке и семье устанавливает, что супруги могут вступать между собой во все не запрещённые законодательством имущественные сделки относительно имущества, являющегося собственностью каждого из них. Однако это не отменяет требования о нотариальном согласии при распоряжении общим имуществом в пользу третьих лиц.

📎 Источник: Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, ст. 27 — etalonline.by

Условия и порядок признания сделки недействительной

Для признания сделки по продаже общей квартиры недействительной необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

Срок исковой давности

По общему правилу (ст. 180 ГК РБ), иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлён в течение трех лет со дня, когда началось исполнение сделки. Для оспоримой сделки — один год со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Важные нюансы

1. Брачный договор может изменить режим собственности супругов (ст. 13 КоБС). Если брачным договором установлено, что квартира является личной собственностью одного из супругов, то согласие второго супруга на её продажу не требуется.

2. Личная собственность супруга (ст. 26 КоБС): имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, полученное в дар или по наследству, может отчуждаться без согласия другого супруга.

3. Добросовестный приобретатель: если покупатель квартиры не знал и не должен был знать об отсутствии согласия второго супруга, суд может отказать в признании сделки недействительной. Это защищает оборот недвижимости.

4. Последствия недействительности: при признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция — каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке (ст. 167 ГК РБ). Квартира возвращается в общую совместную собственность супругов, а покупателю возвращаются денежные средства.

Вывод

Сделка по продаже общей квартиры, совершённая одним из супругов без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, может быть признана недействительной в судебном порядке на основании статьи 256 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Однако для этого необходимо доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии такого согласия. Правовой режим имущества супругов может быть изменён Брачным договором (ст. 13 КоБС), что также следует учитывать при оценке конкретной ситуации.