Признание недействительным договора приватизации в случае нарушения прав несовершеннолетних

Краткий ответ

Да, договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если он был заключён с нарушением прав несовершеннолетних. Законодательство Республики Беларусь предусматривает специальные гарантии защиты жилищных прав несовершеннолетних, и нарушение этих гарантий влечёт недействительность сделки.

Правовое обоснование

1. Общие основания недействительности сделок

Согласно статье 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. № 218-З):

«Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».

Согласно статье 170 Гражданского кодекса Республики Беларусь:

«Сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна».

Таким образом, если договор приватизации был заключён с нарушением установленных законодательством требований о защите прав несовершеннолетних, он является ничтожной сделкой и может быть признан недействительным в судебном порядке.

2. Права несовершеннолетних при приватизации жилых помещений

Законодательство о приватизации государственного жилищного фонда Республики Беларусь (Закон Республики Беларусь «О приватизации государственного жилищного фонда») предусматривал, что при приватизации жилого помещения все совершеннолетние члены семьи нанимателя, совместно проживающие и имеющие право на часть безвозмездно передаваемого жилого помещения, давали письменное согласие на приватизацию.

Что касается несовершеннолетних членов семьи:

• Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей (статья 25 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Соответственно, их участие в приватизации (или отказ от участия) должно было осуществляться с соблюдением этих требований.

• Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние, либо жилые помещения, принадлежащие несовершеннолетним, могли отчуждаться (в том числе приватизироваться) только с письменного согласия органа опеки и попечительства (статья 73 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З).

3. Типичные нарушения прав несовершеннолетних при приватизации

Договор приватизации может быть признан недействительным в следующих случаях:

4. Порядок признания договора приватизации недействительным

1. Обращение в суд — иск о признании договора приватизации недействительным подаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого помещения.

2. Надлежащие истцы — законные представители несовершеннолетнего (родители, опекуны, попечители), сам несовершеннолетний по достижении совершеннолетия, а также орган опеки и попечительства и прокурор в предусмотренных законом случаях.

3. Последствия недействительности — согласно статье 167 Гражданского кодекса Республики Беларусь, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке (двусторонняя реституция). В случае признания недействительным договора приватизации жилое помещение возвращается в государственный жилищный фонд, а внесённые за приватизацию средства подлежат возврату.

4. Срок исковой давности — для оспоримых сделок срок исковой давности составляет 1 год, для ничтожных — применяется общий срок в 3 года (статьи 182, 200 ГК РБ). Однако следует учитывать, что в отношении сделок, нарушающих права несовершеннолетних, исковая давность может исчисляться со дня, когда несовершеннолетний достиг совершеннолетия или узнал о нарушении своего права.

Вывод

Договор приватизации жилого помещения, заключённый с нарушением прав несовершеннолетних (неучастие несовершеннолетнего в приватизации при наличии у него соответствующего права, отсутствие согласия органа опеки и попечительства, нарушение процедуры получения согласия законных представителей и т.д.), является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статей 169–170 Гражданского кодекса Республики Беларусь и может быть признан таковым в судебном порядке. Защита жилищных прав несовершеннолетних является приоритетным направлением законодательства Республики Беларусь, и суды, как правило, встают на сторону восстановления нарушенных прав детей.

Источники:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З — статьи 25, 167, 169, 170, 182, 200 (etalonline.by)
• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — статья 73 (etalonline.by)
• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 мая 2013 г. № 376 «О порядке взаимодействия государственных органов и организаций при принятии решений о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений» (pravo.by)