Можно ли признать право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности

Ответ на вопрос о признании права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности

Да, законодательство Республики Беларусь допускает признание права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.

Данный институт закреплён в статье 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З (далее — ГК РБ), которая устанавливает следующие условия:

📌 Условия приобретательной давности

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РБ, лицо — гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое владеет им как своим собственным, приобретает право собственности на это имущество при одновременном соблюдении следующих условий:

Поскольку квартира является недвижимым имуществом, для приобретения права собственности на неё в порядке приобретательной давности установлен срок — 15 лет.

📌 Момент возникновения права собственности

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РБ, право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Это означает, что само по себе истечение 15-летнего срока не делает лицо собственником автоматически — необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности, получить соответствующее решение суда, на основании которого произвести государственную регистрацию права собственности в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

📌 Дополнительные правовые аспекты

1. Защита владения до истечения срока. До истечения срока приобретательной давности лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее имуществом как своим собственным, вправе требовать защиты своего владения от посягательств третьих лиц (в том числе и от формального собственника).

2. Зачёт времени владения предшественника. Время владения может быть суммировано: если лицо получило имущество от предшественника (например, по недействительной сделке, от наследодателя и т.д.), время владения предшественника может быть присоединено к времени владения самого лица.

3. Применимость к квартирам. Квартира как объект недвижимости подпадает под действие статьи 235 ГК РБ. Однако на практике применение приобретательной давности к квартирам встречается редко и затруднительно, поскольку:

• квартиры, как правило, имеют зарегистрированного собственника, что может свидетельствовать об отсутствии «добросовестности» владения;
• лицо должно владеть квартирой как своим собственным, то есть не по договору найма, аренды или иному временному основанию — владение на основании договора исключает возможность приобретательной давности;
• проживание в квартире по договору найма или с разрешения собственника не образует владения «как своим собственным» и не может служить основанием для применения статьи 235 ГК РБ.

📌 Типичные ситуации, в которых может применяться приобретательная давность к квартире

• Лицо получило квартиру по сделке, которая впоследствии признана недействительной, но продолжало добросовестно владеть ею в течение 15 лет;
• Лицо фактически владеет квартирой, право собственности на которую не зарегистрировано ни за кем (например, бесхозяйная квартира, не признанная поступившей в коммунальную собственность — см. также статью 235 ГК РБ в корреспонденции с нормами о бесхозяйных вещах);
• Наследодатель фактически принял наследство (квартиру), но не оформил право собственности, и наследник продолжает владение.

📌 Источники

Вывод

Да, признать право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности возможно в соответствии со статьёй 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения квартирой как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, которая осуществляется на основании решения суда о признании права собственности в порядке приобретательной давности. На практике применение данного института к квартирам требует доказывания совокупности всех условий и встречается относительно редко, особенно при наличии зарегистрированного собственника.