Признание права собственности на самовольно построенный гараж на придомовой территории

Краткий ответ

Признать право собственности на самовольно построенный гараж, расположенный на придомовой территории многоквартирного дома, в подавляющем большинстве случаев невозможно. Законодательство Республики Беларусь содержит строгие ограничения, которые делают такое признание практически неосуществимым. Ниже приведён подробный правовой анализ.

1. Понятие самовольной постройки

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. №218-З), самовольной постройкой является:

жилой дом, другое строение или сооружение, иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, который не был в установленном порядке предоставлен для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Гараж, возведённый на придомовой территории без соответствующих разрешений и без отвода земельного участка, полностью подпадает под определение самовольной постройки.

2. Правовые последствия самовольного строительства

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Такое лицо обязано за свой счёт снести постройку или привести земельный участок в первоначальное состояние.

3. Условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку

Согласно пункту 3 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, только при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Земельный участок будет предоставлен этому лицу в установленном порядке под возведённую постройку;
2. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;
3. Сохранение постройки не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан.

4. Почему признание права на гараж на придомовой территории невозможно

4.1. Правовой статус придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного жилого дома представляет собой земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. Данный участок:

• Не может быть предоставлен в индивидуальное пользование отдельному собственнику квартиры для строительства гаража;
• Принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме;
• Предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, а не для индивидуального строительства.

Таким образом, первое и ключевое условие статьи 223 ГК РБ — предоставление земельного участка лицу, осуществившему постройку, — не может быть выполнено, поскольку придомовая территория не подлежит индивидуальному отводу под личные нужды одного из собственников.

4.2. Нарушение прав других лиц

Возведение гаража на придомовой территории:

• Нарушает права других собственников квартир на пользование общим имуществом;
• Уменьшает площадь общего пользования (детские площадки, проходы, парковочные места и т.д.);
• Не согласовано с общим собранием собственников квартир.

Следовательно, второе условие статьи 223 ГК РБ также не соблюдается — сохранение постройки прямо нарушает права и законные интересы других лиц.

4.3. Нарушение градостроительных норм

Самовольное возведение гаража, как правило, осуществляется:

• Без получения разрешительной документации на строительство;
• Без проекта, прошедшего государственную экспертизу;
• С нарушением градостроительных нормативов (отступы от границ, противопожарные разрывы и т.д.).

5. Возможные правовые последствия

Вместо признания права собственности лицо, самовольно построившее гараж на придомовой территории, может столкнуться со следующими последствиями:

6. Альтернативные законные варианты

Если гражданину необходимо место для хранения автомобиля, существуют следующие законные пути:

1. Получение земельного участка под строительство гаража в установленном порядке (в гаражном кооперативе или на специально отведённой территории) — через местный исполнительный и распорядительный орган;
2. Использование существующих гаражных кооперативов — приобретение уже построенного гаража с оформлением права собственности;
3. Аренда машиноместа на придомовой территории (если это предусмотрено решением общего собрания собственников и согласовано с местными органами).

Вывод

Признать право собственности на самовольно построенный гараж, расположенный на придомовой территории многоквартирного дома, в судебном порядке практически невозможно, поскольку не выполняются условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь: земельный участок (придомовая территория) не может быть предоставлен лицу в установленном порядке, а сохранение постройки нарушает права и законные интересы других собственников квартир. Вместо признания права собственности застройщику, вероятнее всего, будет вынесено требование о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в первоначальное состояние.

Источники:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З — статья 220 (возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество), статья 223 (самовольная постройка).
2. Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь от 11 января 1999 г. №238-З — статья 379 (признание материалов самовольной постройки бесхозяйными).
3. Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17 июля 2023 г. №289-З — статья 2 (принципы осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности).