Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, без его предварительного согласия

Ответ на вопрос: Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, без его предварительного согласия?

Краткий ответ

По общему правилу — да, можно, однако с существенными оговорками. Законодательство Республики Беларусь не запрещает отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, но договор залога (ипотеки) с банком, как правило, содержит условие о необходимости предварительного согласия. Кроме того, отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя влечёт определённые правовые последствия.

Правовое регулирование

Ключевой нормой является статья 327 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З (далее — ГК РБ), регулирующая пользование и распоряжение предметом залога.

Согласно пункту 2 статьи 327 ГК РБ:

«Если иное не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу…»

Таким образом, Гражданский кодекс устанавливает презумпцию права залогодателя на отчуждение предмета залога. Однако эта презумпция носит диспозитивный характер — она может быть изменена:

1. Законодательными актами — если специальное законодательство требует получения согласия залогодержателя;
2. Договором — если договором залога (ипотеки) предусмотрено обязательное согласие залогодержателя на отчуждение;
3. Существом залога — если из существа залога вытекает невозможность отчуждения без согласия.

Практические аспекты

На практике подавляющее большинство договоров ипотеки (залога недвижимого имущества), заключаемых с банками в Республике Беларусь, содержат условие о необходимости получения предварительного письменного согласия банка на отчуждение заложенного имущества. Это означает, что:

Важные правовые последствия

Даже если отчуждение состоялось без согласия залогодержателя, залог не прекращается. Это означает, что:

• Квартира переходит к новому собственнику с сохранением обременения (залога в пользу банка);
• Новый собственник приобретает квартиру, которая остаётся в залоге у банка, и в случае неисполнения должником обеспеченного обязательства банк вправе обратить взыскание на эту квартиру;
• Банк (залогодержатель) при нарушении условия о согласии на отчуждение вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и при неисполнении — обратить взыскание на предмет залога.

Рекомендации

1. Внимательно изучите договор залога (ипотеки) — именно от его условий зависит, требуется ли согласие банка на отчуждение квартиры;
2. Если договор требует согласия — обратитесь в банк с заявлением о согласовании продажи. Банки, как правило, идут навстречу, особенно если покупатель готов погасить кредит либо принять обязательства по нему;
3. Альтернативный вариант — погасить кредит до продажи, после чего обременение (залог) снимается и квартира продаётся свободной от обременений;
4. Продажа заложенного имущества без согласия банка при наличии такого условия в договоре — это нарушение, которое может повлечь серьёзные финансовые и правовые последствия для продавца.

Источники

Резюме: Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, без его согласия теоретически возможно, поскольку Гражданский кодекс РБ по общему правилу разрешает отчуждение предмета залога. Однако на практике договоры ипотеки с банками почти всегда содержат условие о необходимости предварительного согласия банка, нарушение которого даёт банку право потребовать досрочного погашения кредита и обратить взыскание на заложенную квартиру. Поэтому рекомендуется всегда получать согласие банка либо предварительно погасить кредит.