Можно ли продать квартиру, обремененную правом пожизненного проживания третьего лица

Ответ на вопрос: Можно ли продать квартиру, обременённую правом пожизненного проживания третьего лица?

Краткий ответ

Да, продать такую квартиру можно, однако продажа осуществляется с существенными ограничениями, которые зависят от основания возникновения права пожизненного проживания. Законодательство Республики Беларусь прямо допускает отчуждение обременённого жилого помещения, но при соблюдении ряда обязательных условий.

1. Если обременение возникло из договора пожизненного содержания с иждивением

Согласно статье 69 Жилищного кодекса Республики Беларусь (от 28 августа 2012 г. № 428-З):

Пункт 2: «Собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением».

Таким образом, отчуждение (продажа) квартиры допускается, но исключительно с согласия получателя ренты — лица, имеющего право пожизненного проживания.

Важные последствия:

• Если получатель ренты дал согласие на отчуждение, но не указан в договоре купли-продажи в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, то в случае отказа освободить жилое помещение он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 2 ст. 69 ЖК).
• Если получатель ренты указан в договоре как лицо, за которым сохраняется право проживания, то новый собственник обязан уважать это право.
• Право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты (ч. 3 ст. 69 ЖК).

2. Если обременение возникло из права пожизненного пользования члена (бывшего члена) семьи собственника

Согласно статье 139 Жилищного кодекса Республики Беларусь:

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности, имеют право пользоваться жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено письменным соглашением.

При этом согласно статье 136 Жилищного кодекса:

Собственники жилых помещений имеют право в порядке, установленном законодательством, отчуждать, предоставлять гражданам по договору найма либо в безвозмездное пользование, предоставлять организациям по договору аренды, отдавать в залог, осуществлять переустройство и (или) перепланировку жилых помещений.

Это означает, что собственник вправе распорядиться квартирой, однако право пожизненного пользования члена семьи сохраняется при переходе права собственности к новому владельцу, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон.

3. Если обременение возникло из договора найма жилого помещения

Согласно статье 63 Жилищного кодекса Республики Беларусь:

«При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения».

Новый собственник вправе решить судьбу договора найма, однако до принятия такого решения наниматель сохраняет свои права.

Практические рекомендации

Источники

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — статья 69 (Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением)
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — статья 136 (Правомочия по осуществлению права собственности на жилые помещения)
3. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — статья 139 (Права и обязанности членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения)
4. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З — статья 63 (Расторжение или изменение договора найма жилого помещения при переходе права собственности)

Вывод: Продажа квартиры, обременённой правом пожизненного проживания третьего лица, законодательно допустима. Однако ключевым фактором является согласие лица, в пользу которого установлено обременение (в случае договора пожизненного содержания с иждивением — обязательно нотариально удостоверенное согласие получателя ренты). При переходе права собственности к новому владельцу право пожизненного пользования, как правило, сохраняется, если иное прямо не предусмотрено законом или условиями сделки.