Продажа земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении

Краткий ответ

Нет, продать такой земельный участок нельзя. Право пожизненного наследуемого владения не включает права распоряжения участком: его можно только владеть, пользоваться и передать по наследству. Для продажи участка необходимо предварительно изменить вид права — приобрести его в частную собственность.

1. Правовая природа права пожизненного наследуемого владения

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Раздел II, Глава 13), право пожизненного наследуемого владения земельным участком относится к ограниченным вещным правам лиц, не являющихся собственниками. Это означает, что:

• сам земельный участок остается в государственной собственности;
• обладателем этого права могут быть только граждане Республики Беларусь — земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения могут находиться у граждан, которым участки были предоставлены до вступления в силу Кодекса о земле, у которых право перешло в установленном порядке, а также в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 16 Кодекса Республики Беларусь о земле (в частности, для строительства и обслуживания жилого дома гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий).

Поскольку гражданин не является собственником участка, он не обладает правомочием распоряжения им, которое необходимо для заключения договора купли-продажи (продавец по такому договору обязуется передать имущество именно в собственность покупателя).

2. Содержание правомочий владельца

В соответствии со ст. 84 Кодекса Республики Беларусь о земле (Глава 7 «Права и обязанности землепользователей») землепользователь вправе:

• самостоятельно осуществлять землепользование;
• иметь в собственности посевы, посадки, произведенную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
• возводить в установленном порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные капитальные строения (здания, сооружения);
• проводить мелиоративные мероприятия, а также пользоваться иными правами.

Распоряжение самим участком (продажа, дарение, мена, залог участка) в этот перечень не входит. Единственный допускаемый законом способ перехода права пожизненного наследуемого владения — наследование по закону или по завещанию (ст. 68 Кодекса о земле; наследники обязаны в течение 18 месяцев со дня открытия наследства зарегистрировать переход права либо обратиться за предоставлением участка в частную собственность или аренду).

Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, не соответствует законодательству и ничтожен; переход права по нему также не может быть зарегистрирован в организации по государственной регистрации недвижимого имущества.

3. Законные варианты распоряжения

4. Вывод

Продажа земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, законодательно не допускается: это право предоставляет лишь владение и пользование участком, но не распоряжение им. Гражданин, желающий распорядиться участком посредством возмездной сделки, должен предварительно изменить вид права — приобрести участок в частную собственность в порядке, установленном Кодексом Республики Беларусь о земле, — и лишь после государственной регистрации права собственности вправе заключить договор купли-продажи. При этом строения, возведенные на участке, могут продаваться свободно с переходом к покупателю соответствующих прав на землю (ст. 267 ГК РБ).

Ответ основан на нормах Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З и Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З по состоянию законодательства на текущую дату.