Можно ли разделить единый объект недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов

Раздел единого объекта недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов

Краткий ответ

Да, раздел единого объекта недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов возможен при соблюдении ряда установленных законодательством Республики Беларусь условий. Однако такая возможность зависит от характеристик конкретного объекта и его делимости.

Правовое обоснование

1. Понятие недвижимого имущества и делимости вещей

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ) от 7 декабря 1998 г. №218-З, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты, а также всё, что прочно связано с землёй, в том числе здания, сооружения и иное имущество.

Ключевое значение для вопроса о разделе имеет статья 133 ГК РБ, которая устанавливает понятие неделимой вещи. Согласно данной статье:

Неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения.

Соответственно, если объект недвижимого имущества делим — то есть может быть разделён на части без утраты ими самостоятельного хозяйственного назначения — его раздел на самостоятельные объекты допускается.

2. Раздел имущества, находящегося в общей собственности

Статья 255 ГК РБ регулирует раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выдел из него доли. Согласно данной статье:

• участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества;
• при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, участник вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли;
• если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению имущества, выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли.

3. Образование новых объектов недвижимого имущества

При разделе единого объекта (например, здания) на самостоятельные объекты (изолированные помещения) образуются новые объекты недвижимого имущества, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с:

• Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. №133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;
• Указом Президента Республики Беларусь от 19 января 1999 г. №52 «О некоторых вопросах осуществления деятельности в сфере государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Государственная регистрация создания новых объектов недвижимости является обязательным этапом, при котором каждый из образованных объектов получает самостоятельный регистрационный (кадастровый) номер и вносится в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

4. Требования к образуемым объектам

Для того чтобы части разделённого объекта могли быть зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, они должны отвечать следующим требованиям:

• Изолированность — помещение должно быть отделено от других помещений капитальными стенами/перегородками;
• Обособленность — наличие самостоятельного входа (или доступа через места общего пользования);
• Самостоятельное функциональное назначение — часть объекта должна быть пригодна для самостоятельного использования по целевому назначению;
• Соответствие техническим нормативам — образуемые объекты должны соответствовать требованиям строительных норм и правил, а также иным техническим нормативным правовым актам.

Практические условия раздела

Ограничения и исключения

Раздел единого объекта недвижимого имущества не допускается, если:

1. Объект является неделимым по своей природе (ст. 133 ГК РБ) — например, раздел приведёт к невозможности использования частей по их назначению;
2. Закон прямо запрещает раздел конкретного вида имущества (например, некоторые объекты культурного наследия, памятники истории и архитектуры);
3. Раздел приведёт к нарушению градостроительных или технических норм — несоответствие образуемых объектов требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и т.д.;
4. Объект является предметом ипотеки или ареста — раздел возможен лишь при согласии залогодержателя или с соблюдением требований об обращении взыскания.

Вывод

Раздел единого объекта недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов допускается законодательством Республики Беларусь, однако требует соблюдения совокупности гражданско-правовых, технических и регистрационных условий. Ключевым критерием является делимость объекта в натуре без изменения его назначения (ст. 133 ГК РБ). Каждый из образованных объектов подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном регистре недвижимого имущества.

Источники:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З — ст. 130, ст. 133, ст. 255
• Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. №133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
• Указ Президента Республики Беларусь от 19 января 1999 г. №52 «О некоторых вопросах осуществления деятельности в сфере государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

⚠️ Примечание: В связи с ограничениями поисковой базы полные тексты указанных статей Гражданского кодекса не были получены через инструмент поиска. Ответ составлен на основании общепризнанных положений законодательства Республики Беларусь. Рекомендуется сверка с актуальными редакциями нормативных правовых актов на etalonline.by и pravo.by.