Можно ли строить объект на земельном участке, для которого не утвержден проект детальной планировки
Ответ на вопрос: Можно ли строить объект на земельном участке, для которого не утверждён проект детальной планировки?
Краткий ответ
Да, можно. Отсутствие утверждённого градостроительного проекта детального планирования не является безусловным запретом на строительство. Однако в этом случае изменяется порядок получения разрешительной документации: вместо упрощённой процедуры (на основании детального плана) застройщику необходимо пройти процедуру согласования места размещения земельного участка (акт выбора места размещения). Кроме того, для ряда объектов проектная документация и детальный план не требуются вовсе.
Подробный правовой анализ
1. Роль градостроительного проекта детального планирования
Согласно пункту 4 статьи 61 Кодекса Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (далее — КоАГСД):
«Утверждённые градостроительные проекты детального планирования являются основанием для выдачи разрешительной документации на строительство без предварительного согласования места размещения земельного участка. Для одной и той же территории может быть действителен только один градостроительный проект детального планирования».
Таким образом, детальный план — это основание для упрощённого порядка выдачи разрешительной документации. Если детальный план утверждён, застройщику не нужно проходить процедуру выбора и согласования места размещения земельного участка. Если же детального плана нет, строительство возможно, но потребуется предварительное согласование места размещения земельного участка (акт выбора места размещения).
2. Альтернатива детальному плану — проект застройки
Тот же пункт 4 статьи 61 КоАГСД устанавливает важное исключение:
«Освоение территорий до 50 гектаров, застройка которых ведётся единым застройщиком, осуществляется на основании проекта застройки без разработки градостроительного проекта детального планирования при соблюдении регламентов градостроительного проекта общего планирования (генерального плана), а также с учётом требований законодательства о культуре и об охране окружающей среды и рациональном использовании природных ресурсов, санитарно-эпидемиологических требований».
Это означает, что для территорий площадью до 50 гектаров, застраиваемых единым застройщиком, достаточно проекта застройки — без разработки градостроительного проекта детального планирования.
3. Случаи, когда проектная документация не обязательна
Согласно пункту 1 статьи 72 КоАГСД, разработка проектной документации не является обязательной для следующих объектов:
| Объект | Условие |
|---|---|
| Снос нежилых капитальных построек | Осуществляется физическими лицами на предоставленных земельных участках |
| Строительство в целях ликвидации/предупреждения аварий и ЧС | — |
| Садовые домики, хозяйственные строения и сооружения | На участках для коллективного садоводства |
| Дачи, хозяйственные строения и сооружения | На участках для дачного строительства |
| Одноквартирные жилые дома и (или) нежилые капитальные постройки 5-го класса сложности | В соответствии со статьёй 82 КоАГСД |
Для перечисленных объектов отсутствие детального плана тем более не препятствует строительству.
4. Правовые последствия строительства без надлежащих разрешений
Если строительство осуществляется без необходимой разрешительной документации (в том числе без согласования места размещения участка при отсутствии детального плана), оно может быть признано самовольным.
Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З:
«Самовольное строительство — деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта строительства, его части, если она осуществлена:
- на самовольно занятом земельном участке;
- на самовольно занятой части земельного участка...
- на земельном участке, не предоставленном для целей строительства...»
Последствия самовольного строительства могут включать снос объекта за счёт лица, осуществившего самовольное строительство, а также административную ответственность.
Практические выводы
| Ситуация | Можно ли строить? | Что требуется? |
|---|---|---|
| Утверждён детальный план | ✅ | Разрешительная документация выдаётся без согласования места размещения участка |
| Детального плана нет, но есть проект застройки (территория до 50 га, единый застройщик) | ✅ | Строительство на основании проекта застройки с соблюдением регламентов генерального плана |
| Детального плана нет | ✅ | Необходимо пройти процедуру согласования места размещения земельного участка (акт выбора места размещения), затем получить разрешительную документацию |
| Объекты, для которых проектная документация не обязательна (садовые домики, дачи, одноквартирные жилые дома 5-го класса сложности и т.д.) | ✅ | Строительство без проектной документации в установленном порядке |
| Строительство без какой-либо разрешительной документации и согласований | ❌ | Признаётся самовольным строительством со всеми вытекающими последствиями |
Источники
- Статья 61 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З — URL
- Статья 72 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З — URL
- Статья 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З — URL
- Статья 71 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З — URL
The information provided on this page is generated by artificial intelligence and is for informational purposes only. It does not constitute legal advice and should not be relied upon as a substitute for consultation with a qualified legal professional. Always consult a licensed attorney for legal matters.
Have a legal question? Get an AI-powered answer.
Ask Your Question