Можно ли требовать от застройщика устранения недостатков, выявленных при приемке квартиры

Ответ: Да, можно и нужно требовать устранения недостатков

Правовая основа

Законодательство Республики Беларусь предоставляет гражданину (дольщику, заказчику) право требовать от застройщика (подрядчика) устранения недостатков, выявленных при приёмке квартиры. Данное право закреплено в Гражданском кодексе Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З.

1. Обязанность осмотра и фиксации недостатков при приёмке

Согласно статье 673 Гражданского кодекса РБ (Приёмка заказчиком выполненной подрядчиком работы):

Заказчик обязан в порядке и сроки, предусмотренные договором, с участием подрядчика осмотреть и принять результат выполненной работы, а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Заказчик, обнаруживший при приёмке недостатки в результате выполненной работы, вправе ссылаться на них только в случае, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приёмку, указаны эти недостатки либо они были зафиксированы в предусмотренном порядке.

⚠️ Важно: Все выявленные недостатки должны быть письменно зафиксированы в акте приёмки или в отдельном документе. Без письменной фиксации впоследствии будет сложно доказать их наличие.

2. Требования к качеству работы

Согласно статье 674 Гражданского кодекса РБ (Качество работы):

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при их отсутствии или неполноте — требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определёнными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования.

3. Права заказчика при обнаружении недостатков

Согласно статье 676 Гражданского кодекса РБ (Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы):

Если работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, заказчик вправе, если иное не установлено законодательством или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика на устранение недостатков предусмотрено в договоре подряда.

4. Гарантийные обязательства

Согласно статье 675 Гражданского кодекса РБ (Гарантия качества работы):

Если в соответствии с законодательством или договором предусмотрено предоставление подрядчиком гарантии качества работы, подрядчик обязан передать заказчику результат работы, который должен соответствовать требованиям качества в течение всего гарантийного срока.

Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором, распространяется на все, составляющее результат работы.

5. Сроки обнаружения недостатков

Согласно статье 677 Гражданского кодекса РБ (Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы):

• Если на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками, могут быть предъявлены при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы.
• Если на результат работы установлен гарантийный срок, требования могут быть предъявлены при условии, что недостатки обнаружены в течение гарантийного срока.

Практические рекомендации

Источники:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З:
  • Статья 673 — Приёмка заказчиком выполненной подрядчиком работы
  • Статья 674 — Качество работы
  • Статья 675 — Гарантия качества работы
  • Статья 676 — Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
  • Статья 677 — Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы

Резюме: Законодательство Республики Беларусь прямо предусматривает право заказчика (дольщика) требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, выявленных при приёмке квартиры. Ключевым условием реализации этого права является письменная фиксация всех выявленных дефектов в акте приёмки или ином документе. Дополнительно следует учитывать гарантийные обязательства застройщика и сроки обнаружения недостатков, установленные Гражданским кодексом.