Можно ли уменьшить доход от продажи недвижимости на понесённые расходы при расчёте подоходного налога?

Можно ли уменьшить доход от продажи недвижимости на расходы при расчёте подоходного налога?

Краткий ответ: да, можно — но при соблюдении двух условий: (1) доход от продажи не подпадает под льготу полного освобождения и (2) расходы на приобретение объекта документально подтверждены. Разберём по порядку.

1. Сначала проверяется льгота полного освобождения (п. 24 ст. 208 НК)

Доходы от отчуждения в течение календарного года одного одноквартирного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного машино-места, одного земельного участка, принадлежащих плательщику на праве собственности, вообще не облагаются подоходным налогом при соблюдении хотя бы одного из условий:

• отчуждение таких объектов осуществляется не чаще одного раза в пять лет; либо
• объекты приобретены до 31 марта 2019 г. и находились в собственности не менее 5 лет; либо
• объекты приобретены после 31 марта 2019 г. и находились в собственности не менее 20 лет.

📌 С 1 января 2023 г. при получении недвижимости по наследству или в дар от близких родственников в 20-летний срок владения засчитывается также период владения наследодателя (дарителя).

Если льгота применима — налога нет вовсе, и уменьшать доход на расходы не требуется. Обратная сторона: имущественный вычет (см. ниже) к имуществу, доходы от отчуждения которого освобождены, не применяется.

2. Если льгота неприменима — вычет расходов (подп. 1.5 п. 1 ст. 211 НК)

При определении налоговой базы (п. 3 ст. 199 НК) плательщик — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение иного имущества, отчуждаемого таким лицом (квартиры, дома, дачи, гаража и т.д.).

Условия применения вычета:

1. Заявляются расходы именно на приобретение того объекта, который продаётся;
2. Расходы понесены самим плательщиком и документально подтверждены — договор купли-продажи, платёжные документы, расписки, банковские выписки и т.п.;
3. Доход от продажи не освобождён от налогообложения (п. 24 ст. 208 НК).

Налоговая база = доход от продажи − подтверждённые расходы. Налог исчисляется по ставке 13 % (пп. 1.1 п. 1 ст. 214 НК). Если расходы равны доходу или превышают его — налог к уплате отсутствует.

3. Порядок реализации вычета

При продаже физическому лицу (не налоговому агенту):

• налоговая декларация (расчёт) подаётся в налоговый орган по месту жительства не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи (п. 2 ст. 223 НК);
• к декларации прилагаются документы, подтверждающие расходы;
• налог уплачивается на основании извещения налогового органа (ст. 224 НК).

При продаже организации или ИП (налоговому агенту):

• налог исчисляет и удерживает покупатель при выплате дохода (ст. 216 НК);
• если налоговый агент не учёл вычет при удержании, плательщик вправе представить декларацию в налоговый орган в течение трёх лет для предоставления вычета и возврата излишне удержанного налога (п. 2 ст. 223 НК).

4. Практические нюансы

• Продажа двух и более объектов одного вида за год лишает льготы п. 24 ст. 208 по всем таким объектам — но вычет расходов по каждому из них остаётся доступным;
• в состав вычета включаются только расходы на приобретение — затраты на ремонт, реконструкцию, улучшение не учитываются;
• по имуществу, полученному по наследству или в дар, расходов на приобретение у плательщика, как правило, нет — вычет будет минимален (но действует правило о суммировании сроков владения);
• налоговым периодом является календарный год (ст. 207 НК);
• для нерезидентов Республики Беларусь установлен особый порядок — представление декларации о предполагаемом доходе до начала отчуждения имущества (ст. 218 НК).

Вывод

Уменьшить доход от продажи недвижимости на понесённые расходы можно, но только если льгота полного освобождения (п. 24 ст. 208 НК) к сделке не применяется, а расходы на приобретение объекта документально подтверждены. В этом случае налог 13 % уплачивается не со всей суммы продажи, а с положительной разницы между доходом и расходами.

Источники

• Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З: п. 24 ст. 208; п. 1 подп. 1.5 ст. 211; ст. 199; ст. 207; пп. 1.1 п. 1 ст. 214; ст. 216; ст. 218; п. 2 ст. 223; ст. 224 — etalonline.by/document/?regnum=hk0900071 (ст. 211: #article-104, ст. 216: #article-109, ст. 214: #article-107).

Ответ носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию: применение льгот и вычетов зависит от конкретных обстоятельств (дата и основание приобретения, количество сделок за год, наличие документов).