Можно ли выселить арендатора из помещения без возмещения стоимости неотделимых улучшений при истечении срока договора

Полный юридический ответ

Можно ли выселить арендатора из помещения без возмещения стоимости неотделимых улучшений при истечении срока договора?

1. Прекращение договора аренды и возврат имущества

По истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество. Согласно статье 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК):

«При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».

Таким образом, истечение срока договора аренды является самостоятельным основанием для прекращения арендных отношений, и арендодатель вправе требовать возврата имущества. Если арендатор не возвратил имущество своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки, а также возмещения убытков (ч. 2 ст. 593 ГК).

2. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений

Ключевой нормой, регулирующей данный вопрос, является статья 594 ГК Республики Беларусь:

Пункт 1: «Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».

Пункт 2: «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды».

Из указанной нормы следует, что для возникновения у арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений необходимо одновременное наличие трёх условий:

3. Когда возмещение НЕ полагается (выселение без компенсации)

Арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений (и, соответственно, может быть выселен без выплаты компенсации) в следующих случаях:

А) Договор прямо предусматривает отказ от возмещения Пункт 2 статьи 594 ГК содержит оговорку: «если иное не предусмотрено договором аренды». Это означает, что стороны вправе своим соглашением исключить право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений. Если в договоре указано, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит, арендодатель вправе требовать возврата помещения без выплаты компенсации.

Б) Улучшения произведены без согласия арендодателя Если арендатор произвёл неотделимые улучшения без согласия арендодателя, право на возмещение не возникает, поскольку оно прямо обусловлено наличием такого согласия (п. 2 ст. 594 ГК). В этом случае стоимость улучшений не подлежит возмещению, а само имущество подлежит возврату арендодателю.

В) Улучшения произведены не за счёт собственных средств арендатора Если улучшения финансировались арендодателем (например, путём уменьшения арендной платы на стоимость улучшений), оснований для возмещения не возникает.

4. Преимущественное право на заключение договора на новый срок

Следует также отметить, что согласно статье 592 ГК Республики Беларусь:

«Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок».

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом на тех же условиях, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков (ч. 2 ст. 592 ГК).

5. Применение к аренде недвижимости (капитальных строений, помещений)

Согласно статье 596 ГК, общие положения об аренде (включая ст. 594 ГК об улучшениях) применяются к аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест если иное не установлено законодательством. На текущий момент специальных норм, отменяющих действие статьи 594 ГК в отношении аренды недвижимости, не выявлено, поэтому общие правила о возмещении неотделимых улучшений применяются и к аренде нежилых помещений.

Вывод

Да, арендатора можно выселить из помещения без возмещения стоимости неотделимых улучшений при истечении срока договора, если хотя бы одно из следующих условий выполнено:

1. Договор аренды прямо предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит (п. 2 ст. 594 ГК);
2. Неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя (п. 2 ст. 594 ГК);
3. Улучшения произведены не за счёт собственных средств арендатора (п. 2 ст. 594 ГК).

Если же все три условия для возмещения соблюдены (улучшения произведены за счёт собственных средств, с согласия арендодателя, неотделимы без вреда для имущества) и договор не содержит иного условия, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора, и выселение без такой компенсации будет неправомерным.

Источники: