Можно ли законно продавать виртуальную недвижимость в метавселенной, если она не имеет физической формы

Юридический ответ: Правовой статус виртуальной недвижимости в метавселенной по законодательству Республики Беларусь

1. Понятие виртуальной недвижимости и её правовая квалификация

Законодательство Республики Беларусь не содержит специальной правовой категории «виртуальная недвижимость» или «недвижимость в метавселенной». В белорусской правовой системе недвижимость (как объект гражданских прав) традиционно связана с физическими объектами — земельными участками, капитальными строениями и иными объектами, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З).

Виртуальная недвижимость, не имеющая физической формы, не может быть признана недвижимостью в классическом понимании белорусского права. Однако это не означает, что её продажа невозможна или незаконна. Правовой режим таких объектов определяется через иные правовые конструкции.

2. Декрет № 8 «О развитии цифровой экономики» — ключевой акт

Основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим обращение цифровых активов в Республике Беларусь, является Декрет Президента Республики Беларусь от 21 декабря 2017 г. № 8 «О развитии цифровой экономики» (зарегистрирован в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь 26 декабря 2017 г. № 1/17415; в редакции Декрета Президента Республики Беларусь от 18.03.2021 № 1).

Декрет № 8 ввёл в белорусский правовой оборот понятие цифровых знаков (токенов) — записей в реестре блоков транзакций (блокчейне), удостоверяющих наличие у владельца прав на объекты гражданских прав и (или) являющихся криптовалютами.

Виртуальная недвижимость в метавселенной, как правило, представляет собой невзаимозаменяемый токен (NFT) или иной цифровой знак, который удостоверяет право на виртуальный объект. Соответственно, её оборот подпадает под регулирование Декрета № 8.

3. Права физических лиц на операции с токенами

Согласно Декрету № 8, физические лица вправе с учётом установленных особенностей совершать следующие операции с токенами:

• Майнинг (создание токенов);
• Хранение токенов в виртуальных кошельках;
• Обмен токенов на иные токены, их приобретение и отчуждение за белорусские рубли, иностранную валюту, электронные деньги;
• Дарение и завещание токенов.

Таким образом, физическое лицо вправе законно продать (отчудить) виртуальную недвижимость, если она представлена в виде токена (цифрового знака), за белорусские рубли, иностранную валюту или электронные деньги, а также обменять на иные токены.

4. Права индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — резидентов ПВТ

Индивидуальные предприниматели — резиденты Парка высоких технологий (ПВТ) помимо вышеперечисленных правомочий вправе:

• Через резидента ПВТ, осуществляющего соответствующий вид деятельности, создавать и размещать собственные токены в Республике Беларусь и за рубежом;
• Осуществлять иные операции с токенами в рамках деятельности, разрешённой в ПВТ.

Юридические лица — резиденты ПВТ наделены расширенными правами по созданию, размещению, обращению токенов, в том числе через организацию криптоплощадок (бирж) и иных платформ для оборота цифровых знаков.

5. Ограничения и важные нюансы

6. Налоговые аспекты

Согласно Декрету № 8 (в редакции от 18.03.2021):

• Доходы физических лиц от майнинга, приобретения, отчуждения токенов в пользу белорусских рублей, иностранной валюты, электронных денег освобождаются от подоходного налога в течение установленного периода;
• Для резидентов ПВТ действует специальный налоговый режим, включающий пониженные ставки налога на прибыль.

7. Вывод

Продажа виртуальной недвижимости в метавселенной, не имеющей физической формы, является законной в Республике Беларусь при условии, что такая виртуальная недвижимость представляет собой цифровой знак (токен), обращение которого регулируется Декретом Президента Республики Беларусь от 21.12.2017 № 8 «О развитии цифровой экономики».

Физические лица вправе отчуждать (продавать) токены за белорусские рубли, иностранную валюту, электронные деньги или обменивать на иные токены. Юридические лица и индивидуальные предприниматели — резиденты Парка высоких технологий наделены расширенными полномочиями по созданию и обращению токенов.

Однако систематическая коммерческая деятельность по перепродаже виртуальной недвижимости физическими лицами, не являющимися резидентами ПВТ, может потребовать государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и сопряжена с налоговыми и правовыми обязательствами.

Источники:

1. Декрет Президента Республики Беларусь от 21.12.2017 № 8 «О развитии цифровой экономики» (в ред. Декрета от 18.03.2021 № 1) — pravo.by; economy.gov.by (PDF); nalog.gov.by (PDF)
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 1 (отношения, регулируемые гражданским законодательством) — etalonline.by
3. Статья «Порядок обращения цифровых знаков (токенов). Что следует учесть», журнал «Главный бухгалтер», № 7, 2025 — gb.by