Облагается ли налогом на недвижимость незавершённое строительство физического лица?

Краткий вывод

Да, облагается. По действующему законодательству Республики Беларусь объекты незавершённого строительства, принадлежащие физическим лицам, прямо отнесены к объектам налогообложения налогом на недвижимость. При этом налог возникает не с любого «недостроя», а при соблюдении определённых условий (консервация объекта либо истечение установленных сроков строительства).

Правовое обоснование

Регулирование осуществляется главой 19 «Налог на недвижимость» Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть) от 29 декабря 2009 г. № 71-З (в действующей редакции).

1. Объект налогообложения — ст. 227 НК

Согласно подпункту 3.2 пункта 3 статьи 227 НК у плательщиков — физических лиц объектами налогообложения признаются (наряду с жилыми домами, квартирами, комнатами, гаражами, машино-местами):

• объекты незавершённого законсервированного капитального строения;
• иные объекты капитального строительства, расположенные на территории Республики Беларусь и принадлежащие физическому лицу на праве собственности, а также принятые им по наследству.

Определения содержатся в ст. 226 НК:

• объект незавершённого законсервированного капитального строения — объект капитального строительства, не завершённый строительством, в отношении которого в соответствии с законодательством принято решение о консервации;
• иные объекты капитального строительства — по общему правилу это объекты незавершённого строительства, не завершённые в установленные сроки строительства (и не законсервированные).

Таким образом, пока строительство ведётся в нормативные сроки и объект не законсервирован, налог за «недострой» не взимается. Как только объект законсервирован либо сроки строительства истекли — у физического лица возникает обязанность по уплате налога (правило действует с 1 января 2019 г., когда такая обязанность была распространена на физических лиц).

2. Налоговая база — ст. 229 НК

В отношении объектов незавершённого законсервированного капитального строения и иных объектов капитального строительства, принадлежащих физическим лицам, налоговая база определяется исходя из:

• стоимости, указанной в договоре на создание такого объекта (например, договоре подряда на строительство), а
• при отсутствии договора — исходя из стоимости, определённой территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества (органами БТИ) на 1 января года, за который исчисляется налог.

3. Ставка — ст. 230 НК

Для плательщиков — физических лиц установлена ставка 0,1 % от налоговой базы. Местные Советы депутатов вправе увеличивать (уменьшать) ставки в пределах, установленных НК.

4. Порядок исчисления и уплаты — ст. 232 НК

• Налог за физических лиц исчисляет налоговый орган (не позднее 1 сентября года, за который исчисляется налог) на основании данных, поступающих от организаций по государственной регистрации недвижимости;
• плательщику вручается (направляется) извещение;
• уплата производится не позднее 15 ноября года, за который исчислен налог.

Важные нюансы

1. Льготы на «недострой» не распространяются. Освобождение от налога для отдельных категорий граждан (пенсионеры по возрасту, инвалиды I и II группы, многодетные семьи и др. — п. 2 ст. 228 НК) установлено в отношении жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест. Объекты незавершённого строительства в этот перечень не входят, поэтому налог за них уплачивается независимо от наличия у гражданина «личной» льготы.
2. Не облагаются отдельные объекты, прямо указанные в п. 2 ст. 227 НК (например, капитальные строения на земельных участках, предоставленных для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных).
3. Налог уплачивается за каждый год, пока объект остаётся незавершённым (законсервированным); завершение строительства и приёмка объекта в эксплуатацию переводят его в категорию обычных капитальных строений, облагаемых в общем порядке.
4. Если вы полагаете, что налог исчислен неправомерно (например, строительство велось в пределах установленных сроков, объект не консервировался), целесообразно обратиться в свою налоговую инспекцию с подтверждающими документами (договор подряда, разрешительная документация, решение о консервации/её отсутствии).

Источники

• Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З, глава 19 «Налог на недвижимость»:
  • ст. 226 «Плательщики налога на недвижимость»;
  • ст. 227 «Объекты налогообложения налогом на недвижимость» — https://etalonline.by/document/?regnum=hk0900071#root#part-1#section-1#chapter-6#article-122
  • ст. 229 «Налоговая база налога на недвижимость»;
  • ст. 230 «Ставки налога на недвижимость»;
  • ст. 232 «Порядок исчисления налога на недвижимость»;
  • общий текст Кодекса: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0900071

Ответ подготовлен на основании редакции Налогового кодекса, действующей на текущую дату, и носит информационный характер; в конкретной ситуации (особенно при спорах о сроках строительства или консервации) рекомендуется уточнить обстоятельства в налоговом органе или у юриста.