Облагается ли подоходным налогом доход от продажи квартиры, находившейся в собственности менее пяти лет?

Ответ

Краткий вывод: нет, по общему правилу такой доход подоходным налогом не облагается. С 1 января 2022 г. срок нахождения квартиры в собственности (в том числе менее пяти лет) не имеет значения, если в течение календарного года отчуждается одна квартира. «Пятилетний ценз» — это устаревшее правило, действовавшее до 2022 года, которое до сих пор часто встречается в старых консультациях.

1. Правовое основание освобождения

Освобождение установлено подпунктом 31 пункта 2 статьи 208 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З (глава 18 «Подоходный налог с физических лиц»):

доходы, полученные плательщиком от возмездного отчуждения в течение календарного года одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного машино-места, одного земельного участка, принадлежащих плательщику на праве собственности (доли в праве собственности), освобождаются от подоходного налога в размере фактически полученных доходов — независимо от срока нахождения имущества в собственности.

Практический смысл: если квартира принадлежала продавцу хоть 2 месяца, хоть 2 года, и это первая продажа квартиры в календарном году — доход полностью освобождён от налогообложения. В этом случае ни налоговая декларация, ни уплата налога не требуются.

Историческая справка: до 01.01.2022 освобождение предоставлялось лишь при владении недвижимостью более пяти лет; это условие исключено изменениями, внесёнными Законом Республики Беларусь от 31.12.2021 № 141-З (действует с 01.01.2022).

2. Когда налог всё же может возникнуть

Важно: квартира и жилой дом — разные виды объектов, поэтому продажа за год одной квартиры и одного дома освобождается каждое в полном размере.

3. Если налогооблагаемая база возникла — порядок исчисления

• Ставка — 13 % (подп. 1.1 п. 1 ст. 214 НК);
• Налоговая база — доходы от отчуждения имущества (п. 2 ст. 216 НК); при продаже организации или ИП покупатель признаётся налоговым агентом и исчисляет налог с выплачиваемого дохода, если освобождение не применяется;
• Декларация — не позднее 31 марта года, следующего за истекшим; уплата — не позднее 15 июня (ст. 223 НК).

Пример: в 2025 г. гражданин продал две квартиры: первая (в собственности 6 месяцев) — освобождена полностью; вторая продана за 60 000 BYN → налог = (60 000 − 20 000) × 13 % = 5 200 BYN; декларация — до 31.03.2026, уплата — до 15.06.2026.

Источники

1. Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З: ст. 208 (подп. 31 п. 2), ст. 214 (подп. 1.1 п. 1), ст. 216 (п. 2), ст. 218, ст. 219, ст. 223 — etalonline.by/document/?regnum=hk0900071
2. Закон Республики Беларусь от 31.12.2021 № 141-З (изменения в НК, действующие с 01.01.2022) — etalonline.by/webnpa/text.asp?RN=H12100141

⚠️ Ответ носит информационный характер и не заменяет индивидуальную налоговую консультацию. При нестандартной ситуации (несколько объектов, доли, нерезидентство, предпринимательская деятельность) рекомендуется свериться с актуальной редакцией НК на etalonline.by либо обратиться за письменным разъяснением в инспекцию МНС по месту постановки на учёт.