Облагаются ли доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду по основной ставке подоходного налога?

Краткий ответ

Нет, по общему правилу — не по основной ставке. Для наиболее типичной ситуации (физлицо сдаёт в аренду/наём жильё, дачу, гараж, машино-место другим физическим лицам) Налоговым кодексом установлен специальный порядок — подоходный налог в фиксированных суммах, размер которых вообще не зависит от величины арендной платы. Основная ставка 13 % применяется лишь к доходам от сдачи в аренду иного имущества и в ряде иных случаев.

1. Специальный порядок: подоходный налог в фиксированных суммах

Согласно ст. 221 НК РБ (в редакции Закона от 30.12.2025 № 127-З) исчисление и уплата подоходного налога в фиксированных суммах производятся плательщиками, получающими доходы от сдачи физическим лицам в аренду жилых помещений, садовых домиков, дач, гаражей, машино-мест:

• налог уплачивается по ставкам, установленным приложением 2 к НК (твёрдые суммы в месяц за объект, дифференцированные по видам объектов и регионам);
• уплата производится ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата;
• при заключении договора аренды (найма) впервые в налоговом периоде — не позднее рабочего дня, следующего за установленным договором сроком фактического предоставления объекта в аренду (аналогично при продлении договора дополнительным соглашением);
• налог исчисляется исходя из фиксированных сумм (ст. 215 НК), представление годовой налоговой декларации по таким доходам не требуется (обязанность декларирования по ст. 222 НК связана с доходами, указанными в ст. 219 НК).

2. Когда применяется основная ставка 13 %

Основная ставка 13 % (подп. 1.1 п. 1 ст. 214 НК) применяется к доходам от сдачи в аренду:

При применении ставки 13 % налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенных на налоговые вычеты (ст. 209–212 НК) — п. 3 ст. 199 НК; декларация представляется не позднее 31 марта года, следующего за истекшим (п. 1 ст. 222 НК), с последующей уплатой налога в установленные НК сроки.

3. Дополнительные нюансы

• С 2026 г. для сверхвысоких доходов введена ставка 25 % в отношении совокупности доходов (включая рассматриваемые), начисленных за год свыше 350 000 руб. (подп. 1.2 п. 1 ст. 214 НК).
• Нерезиденты РБ: до начала сдачи в аренду имущества, находящегося на территории Беларуси, обязаны представить налоговую декларацию (расчет) с указанием предполагаемого дохода (п. 1, 2 ст. 218 НК).
• Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда заключается в письменной форме и подлежит регистрации (Жилищный кодекс РБ); налог уплачивается и при фактической сдаче жилья без оформленного договора.

Источники

1. Налоговый кодекс РБ (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З: ст. 214, 215, 218, 219, 221, 222 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk0900071
2. Закон РБ от 30.12.2025 № 127-З (изменения в НК на 2026 г.) — https://etalonline.by/webnpa/text.asp?RN=H12500127
3. Разъяснения налоговых органов: https://p-v.by/news/imns/izmenenija-v-sdache-nedvizhimosti-v-arendu-s-2026-goda/ ; https://peramoga.by/predprinimatel/izmeneniya-v-poryadke-nalogooblozheniya-dlya-fizicheskih-lic-platelshhikov-podohodnogo-naloga-v-fiksirovannyh-summah/ ; https://ilex.by/news/podohodnyj-nalog-2026-osnovnye-novshestva/ ; https://neg.by/novosti/otkrytj/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-poryadok-uplaty-i-sroki/

Ответ действителен по состоянию на текущую дату с учётом редакции НК, применяемой с 1 января 2026 г. По конкретной ситуации (вид объекта, арендатор, налоговый статус) рекомендуется уточнить порядок в налоговом органе.