Обязательно ли межевание при совершении сделок с землёй в Республике Беларусь?

Краткий ответ: нет. Законодательство Республики Беларусь не содержит общего требования о проведении межевания как условия совершения или действительности сделок с земельными участками (купля-продажа, мена, дарение, аренда, ипотека, наследование). Межевание требуется не «для сделки», а для формирования или изменения самого участка. (Ответ действителен по состоянию на 19.09.2026.)

1. Терминология

В белорусском законодательстве термин «межевание» практически не используется — ему соответствуют землеустроительные работы по установлению (восстановлению) и закреплению границ земельного участка:

• Статья 12 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КоЗ): граница может быть фиксированной (закреплённой межевыми знаками на местности с определением координат) либо нефиксированной (установленной по планово-картографическим материалам);
• Статья 80 КоЗ — случаи проведения землеустроительных мероприятий;
• Инструкция о порядке проведения работ по установлению (восстановлению), изменению границ земельных участков, утв. постановлением Госкомимущества от 23.12.2022 № 44.

2. Когда межевание НЕ требуется

Если земельный участок уже сформирован, имеет кадастровый номер и зарегистрирован в едином государственном регистре недвижимого имущества, сделка с ним совершается без проведения межевания. Условия действительности такой сделки иные (ст. 62, 63 КоЗ):

• письменная форма в порядке, установленном гражданским законодательством;
• государственная регистрация сделки в порядке Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (договоры отчуждения недвижимости удостоверяются нотариально);
• несоблюдение формы или требования о регистрации влечёт ничтожность сделки (ст. 63 КоЗ).

Объектом сделки может быть и участок с нефиксированной границей: согласно п. 3 ст. 12 КоЗ работы по установлению фиксированной границы выполняются по желанию заинтересованного лица, т.е. право, а не обязанность.

3. Когда землеустроительные работы обязательны

По ст. 80 КоЗ землеустроительные мероприятия проводятся, в частности, в случаях:

• формирования (создания) нового земельного участка — при изъятии и предоставлении разрабатывается проект отвода (Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. постановлением Совмина от 13.01.2023 № 32);
• деления или слияния участков (ст. 10 КоЗ) — например, при разделе дома между собственниками;
• изменения границ участка или отсутствия данных о них;
• изменения целевого назначения, перевода земель между категориями и видами;
• установления ограничений (обременений) прав, включая земельные сервитуты.

Иными словами, если сделка сопровождается образованием нового участка либо изменением его границ/площади (раздел, выдел, слияние), землеустроительное дело и государственная регистрация создания участка обязательны — без них приобретаемого объекта просто не существует в правовом смысле. Это касается и оформления правоудостоверяющих документов на ранее предоставленные участки (Указ Президента от 02.03.2021 № 76).

4. Порядок проведения работ

Согласно Инструкции № 44 работы по установлению (восстановлению), изменению границ выполняются по договору подряда за счёт заинтересованного лица с организациями по землеустройству; установление нефиксированных границ структурными подразделениями землеустройства исполкомов производится безвозмездно.

5. Практические замечания

• Ограничения по субъектам сделок сохраняются независимо от межевания: отчуждение участков в частной собственности — с сохранением целевого назначения (ст. 65 КоЗ); наследники обязаны зарегистрировать переход права в течение 18 месяцев (ст. 67 КоЗ).
• При продаже (ином отчуждении) капитального строения к приобретателю переходит и право на участок в порядке земельного законодательства (ст. 267 Гражданского кодекса РБ).
• Добровольное установление фиксированной границы целесообразно при спорах с соседями, самовольных постройках, для ипотеки — но это право, а не обязанность собственника.

Вывод: для сделки с уже зарегистрированным земельным участком межевание в Беларуси не обязательно; землеустроительные работы необходимы лишь тогда, когда сделка связана с созданием нового участка либо изменением его границ (ст. 12, 63, 80 Кодекса о земле, Инструкция № 44).