Государственная регистрация долгосрочного договора аренды земли в Республике Беларусь

Краткий вывод

Да, подлежит. В Республике Беларусь право аренды земельного участка (а в случаях, прямо установленных законом, — и сам договор аренды земельного участка) относится к правам на недвижимое имущество, подлежащим обязательной государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации влечёт ничтожность сделки и отсутствие юридического возникновения права аренды. При этом срок договора (краткосрочный или долгосрочный) влияет на квалификацию аренды, но не отменяет обязанности регистрации права аренды.

1. Общее правило о регистрации прав на недвижимость

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 7 декабря 1998 г. № 218-З):

«Государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами».

Земельный участок — типичный объект недвижимости, поэтому право аренды на него охватывается этим общим правилом. Источник: ГК Республики Беларусь, ст. 131 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218

2. Специальное регулирование по Кодексу о земле

Ключевая норма — ст. 63 Кодекса Республики Беларусь о земле (Кодекс от 23 июля 2008 г. № 425-З) «Форма и государственная регистрация сделок с земельными участками и правами на них»:

«Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме… и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершённые с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации… являются ничтожными…»

Источник: Кодекс о земле, ст. 63 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425#root#chapter-5#article-63

Дополнительно ст. 61 Кодекса о земле прямо относит аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, к сделкам, совершаемым с соблюдением установленных требований, а ст. 62 закрепляет, что сделки с земельными участками и правами на них, совершённые с нарушением установленных правил (в том числе без регистрации), ничтожны и влекут последствия недействительности.

Источники: Кодекс о земле, ст. 61 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425#root#chapter-5#article-61 ; ст. 62 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425#root#chapter-5#article-62

3. Что именно регистрируется: сделка или право?

Здесь важно различать два уровня:

1. Право аренды земельного участка как вещное (имущественное) право на недвижимость подлежит государственной регистрации в силу Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Именно с момента регистрации права аренды у арендатора возникает юридически защищённое право владения и пользования участком.

2. Сам договор аренды как сделка подлежит регистрации в случаях, прямо предусмотренных законодательными актами, — в частности, для земельных участков, находящихся в частной собственности (ст. 63 Кодекса о земле), а также при субаренде, передаче прав и обязанностей арендатора, залоге права аренды и внесении его в уставный фонд.

Таким образом, для долгосрочного договора аренды (независимо от того, идёт ли речь об участке государственной или частной собственности) регистрации подлежит право аренды, а по участкам частной собственности — и сам договор.

4. Влияет ли «долгосрочность» на обязанность регистрации?

Кодекс о земле разграничивает аренду земельных участков на краткосрочную и долгосрочную; срок аренды определяется соглашением сторон в пределах, установленных Кодексом (в общем случае — вплоть до 99 лет). Однако это разграничение касается пределов срока и целей использования, а не отмены требования о регистрации. Обязанность зарегистрировать право аренды не зависит от того, является ли договор краткосрочным или долгосрочным.

Примечание: точные предельные сроки краткосрочной и долгосрочной аренды установлены ст. 45 Кодекса о земле; при подготовке конкретного договора этот вопрос следует сверить с действующей редакцией Кодекса.

5. Последствия отсутствия регистрации

• Сделка (договор аренды) с земельным участком, требующая регистрации, при её отсутствии ничтожна (ст. 62, 63 Кодекса о земле).
• Право аренды не возникает до момента его государственной регистрации.
• К ничтожной сделке применяются последствия недействительности, предусмотренные гражданским законодательством (в том числе правила о возврате полученного — с учётом ст. 634 ГК применительно к аренде предприятия по аналогии).

6. Практические выводы

1. Перед началом использования земельного участка по долгосрочному договору аренды необходимо зарегистрировать право аренды в территориальной организации по государственной регистрации (в порядке Закона № 133-З).
2. Если участок находится в частной собственности, регистрации подлежит и сам договор аренды (ст. 63 Кодекса о земле).
3. При субаренде, передаче прав и обязанностей арендатора, залоге права аренды или внесении его в уставный фонд — регистрация обязательна; несоблюдение влечёт ничтожность.
4. Отсутствие регистрации лишает арендатора возможности ссылаться на своё право аренды перед третьими лицами и государственными органами.

Источники

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, ст. 131 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З, ст. 61, 62, 63 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
• Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Оговорка. Ответ основан на нормах, полученных из правовой базы, и носит справочный характер. Для конкретной сделки рекомендуется сверка с актуальной редакцией Кодекса о земле (в части предельных сроков аренды по ст. 45) и Закона № 133-З, а также консультация с регистрирующим органом.