Признаётся ли право собственности на самовольную постройку в Республике Беларусь?

Краткий вывод

По общему правилу — нет. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе ею распоряжаться. Однако законодательство предусматривает исключительный механизм легализации такой постройки — через решение местного исполнительного и распорядительного органа (исполкома) с последующей государственной регистрацией, при соблюдении установленных законом условий.

1. Общее правило: право собственности не возникает

Ключевая норма — пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 07.12.1998 № 218-З):

«Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 220 настоящего Кодекса и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Это означает:

• самовольная постройка не становится объектом права собственности — право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации (ст. 220 ГК), а самовольная постройка зарегистрирована быть не может;
• любые сделки с ней (купля-продажа, дарение, аренда, залог и др.) юридически невозможны;
• лицо не может требовать защиты своих «прав» на такую постройку как собственник.

2. Что считается самовольным строительством

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК, самовольным является строительство (реконструкция, модернизация, реставрация, капитальный ремонт, снос объекта или его части), осуществлённое:

• на самовольно занятом земельном участке (в т.ч. на самовольно занятой части участка — с нарушением границы);
• на участке, используемом не по целевому назначению;
• на участке, предоставленном органом без полномочий, без аукциона (когда он обязателен), с нарушением очередности предоставления или без требуемого согласования места размещения;
• без разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации, когда их получение/разработка обязательны, либо с нарушением требований такой документации.

Объект, созданный в результате такой деятельности, признаётся самовольной постройкой.

3. Последствия самовольного строительства

При выявлении самовольной постройки местный исполком:

1. направляет предписание о приостановлении (запрете) самовольного строительства (п. 1 ст. 223 ГК);
2. принимает в порядке, определённом Правительством (Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утв. постановлением Совета Министров от 22.12.2007 № 1802, с последующими изменениями), одно из решений (п. 3 ст. 223 ГК):
   • о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
   • о сносе самовольной постройки и приведении участка в пригодное состояние;
   • в предусмотренных законом случаях — о легализации постройки (см. раздел 4).

Снос осуществляется за счёт лица, осуществившего самовольное строительство. Кроме того, за самовольное строительство предусмотрена административная ответственность (ст. 21.17 КоАП Республики Беларусь от 06.01.2021 № 91-З).

4. Исключение: когда право собственности всё же может быть признано

Из общего правила есть исключение: исполком вправе принять решение о продолжении строительства (о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и её государственной регистрации) с предоставлением земельного участка для завершения строительства и (или) обслуживания, либо решение о признании права собственности на самовольную постройку. Легализация возможна при соблюдении условий, установленных ст. 223 ГК, в частности:

• постройка возведена на предоставленном этому лицу земельном участке (а не на самовольно занятых землях);
• её сохранение не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан (включая проживающих/пребывающих в ней), имуществу физических и юридических лиц, государственному имуществу, окружающей среде;
• постройка соответствует целевому назначению земельного участка, градостроительным нормам и правилам.

В этом случае право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 220 ГК). При отказе исполкома его решение может быть обжаловано в суд (ст. 12 ГК — признание недействительным ненормативного акта государственного органа, нарушающего права гражданина или юридического лица). Судебная практика допускает также признание за лицом права собственности на строительные материалы, вложенные в постройку, что не равно признанию права на саму постройку.

5. Практический вывод

Самовольная постройка в Беларуси по умолчанию — юридически «несуществующий» объект: собственником застройщик не становится, распоряжаться ею нельзя, а типичный исход — предписание и снос за свой счёт с административным штрафом. Право собственности может быть признано только в исключительном порядке — по решению местного исполкома при устранении всех пороков строительства и соответствии постройки установленным требованиям, с обязательной государственной регистрацией.

⚠️ Примечание: редакция ст. 223 ГК неоднократно изменялась (в т.ч. уточнялись формулировки определения самовольного строительства и перечня решений исполкома). Для точного применения рекомендуется сверяться с актуальной редакцией статьи.

Источники

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 220, 223 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
2. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам…» — https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=C20701802
3. Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З, ст. 21.17 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091
4. Разъяснение администрации Московского района г. Минска «Самовольное строительство и его последствия» — https://www.mos.minsk.gov.by/stroitelstvo/otdel-arkhitektury-i-gradostroitelstva/3152-samovolnoe-stroitelstvo-i-ego-posledstviya