С какого момента право собственности на квартиру считается возникшим?

Момент возникновения права собственности на квартиру

Согласно законодательству Республики Беларусь, право собственности на квартиру считается возникшим с момента государственной регистрации соответствующего права. Конкретный момент зависит от основания приобретения квартиры.

1. Приобретение квартиры по договору (купля-продажа, дарение, мена и т.д.)

Согласно пункту 1 статьи 224 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 07.12.1998 № 218-З):

«В случае отчуждения имущества, переход права собственности на которое подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя такого имущества по договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, если иное не предусмотрено законодательными актами».

Квартира относится к недвижимому имуществу, переход права собственности на которое подлежит государственной регистрации. Соответственно, ни подписание договора, ни передача ключей, ни фактическое вселение в квартиру не порождают права собственности — оно возникает только после внесения соответствующей записи в регистр.

Дополнительно статья 522 ГК РБ устанавливает:

«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» (п. 1).

«Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами» (п. 2).

Это означает, что до момента государственной регистрации покупатель не может противопоставить своё право третьим лицам (например, кредиторам продавца).

2. Приобретение квартиры во вновь построенном доме (долевое строительство, новый дом)

Согласно пункту 1 статьи 220 ГК РБ:

«Право собственности на вновь создаваемые капитальные строения (здания, сооружения) и иное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, если в соответствии с законодательными актами право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации».

Квартира в новостройке является вновь создаваемым недвижимым имуществом, поэтому право собственности на неё возникает с момента государственной регистрации права собственности на созданный объект, а не с момента подписания акта приёма-передачи или ввода дома в эксплуатацию.

3. Приобретение квартиры в порядке наследования

Право собственности на квартиру в порядке наследования также подлежит государственной регистрации. Согласно общему правилу, наследник приобретает право собственности со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), однако юридически значимым моментом для осуществления полномочий собственника является государственная регистрация права, без которой распоряжение квартирой (продажа, дарение, залог) невозможно.

4. Приобретение доли в праве общей собственности на квартиру

Согласно статье 254 ГК РБ:

«Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса».

Таким образом, если договор по отчуждению доли в квартире подлежит государственной регистрации (что, как правило, и имеет место), моментом перехода права собственности является момент государственной регистрации.

Важные практические выводы

Источники:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З — статья 224 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору)
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З — статья 220 (Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество)
3. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З — статья 522 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость)
4. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З — статья 254 (Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору)