Сохраняется ли право пользования квартирой при её продаже новому владельцу?

Сохраняется ли право пользования квартирой при её продаже новому владельцу?

Согласно законодательству Республики Беларусь, при продаже (отчуждении) квартиры и переходе права собственности к новому владельцу право пользования жилым помещением не сохраняется автоматически. Действующее законодательство различает несколько ситуаций в зависимости от правового статуса лица, пользующегося жилым помещением.

1. Если жилое помещение занималось по договору найма

Согласно статье 63 Жилищного кодекса Республики Беларусь (от 28 августа 2012 г. № 428-З), при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, новый собственник принимает решение о расторжении или об изменении договора найма.

• В случае принятия новым собственником решения о расторжении договора найма он предупреждает нанимателя в письменной форме за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение.
• По истечении указанного срока наниматель, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Источник: Жилищный кодекс РБ, ст. 63 — ссылка

Таким образом, наниматель по договору найма не сохраняет право пользования квартирой при смене собственника — новый владелец вправе расторгнуть договор найма.

2. Если в квартире проживают члены (бывшие члены) семьи прежнего собственника

Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, пользуются им наравне с собственником (ст. 139 ЖК РБ). Однако при продаже квартиры право пользования таких лиц не сохраняется автоматически — новый собственник вправе требовать их выселения.

Согласно статье 89 Жилищного кодекса РБ, выселение производится в следующем порядке:

Источник: Жилищный кодекс РБ, ст. 89 — ссылка; ст. 139 — ссылка

3. Особые случаи защиты прав

Законодательство предусматривает ограниченные исключения, при которых право пользования может быть сохранено:

• Брачный договор или письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением могут установить иные условия сохранения права пользования для бывших членов семьи (п. 2 ст. 89 ЖК РБ).
• Члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно на момент приватизации, но не участвовавшие в ней, имеют повышенную защиту — они могут быть выселены только с предоставлением другого жилого помещения (п. 3 ст. 89 ЖК РБ).
• Если жилое помещение было построено (реконструировано) или приобретено с государственной поддержкой, предоставленной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены (бывшие члены) семьи, — выселение также производится с предоставлением другого жилого помещения (п. 3 ст. 89 ЖК РБ).

Вывод

При продаже квартиры новому собственнику право пользования жилым помещением, как правило, не сохраняется. Новый собственник приобретает полномочия по осуществлению права собственности (ст. 136 ЖК РБ) и вправе:

1. Расторгнуть договор найма жилого помещения, уведомив нанимателя за один месяц (ст. 63 ЖК РБ);
2. Потребовать выселения членов и бывших членов семьи прежнего собственника, не имеющих доли в праве собственности (ст. 89 ЖК РБ).

Исключения составляют случаи, когда право пользования сохранено на основании Брачного договора, письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением или в силу прямых указаний закона (например, для членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, не участвовавших в приватизации).

Ответ составлен на основании Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (статьи 63, 89, 136, 139).