Особенности права государственной собственности на землю в Республике Беларусь

(состояние законодательства на 19.09.2026)

1. Конституционные основы

Согласно ст. 13 Конституции Республики Беларусь (в редакции после республиканского референдума 27 февраля 2022 г.) недра, воды и леса составляют исключительную собственность государства; земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства; законом могут быть определены и другие объекты, находящиеся только в государственной собственности. Тем самым Конституция закрепляет доминирующее положение государства в земельных отношениях и допустимость частной собственности лишь в случаях, пределах и на условиях, установленных законом (ст. 13 Конституции, п. 1 ст. 213 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

2. Остаточный (презюмируемый) характер государственной собственности

По п. 1 ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КоЗ) земля и земельные участки, не находящиеся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь и в собственности иностранных государств, международных организаций, находятся в собственности государства. Таким образом, государственная собственность на землю конструируется по остаточному принципу и является базовой, доминирующей формой собственности на землю (публичный земельный доминион).

3. Двухуровневая структура

В силу ст. 213 ГК субъектами права государственной собственности являются Республика Беларусь и административно-территориальные единицы; государственная собственность выступает в виде республиканской (собственность Республики Беларусь) и коммунальной (собственность административно-территориальных единиц) собственности. Это разграничение распространяется и на земельные участки и определяет компетенцию соответствующих органов по распоряжению ими.

4. Существенное ограничение приватизации земли

• Частная собственность допускается только для граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь; иностранные граждане и лица без гражданства — лишь в исключительных случаях (наследование участка, жилого дома, дачи) (ст. 14 КоЗ).
• Предоставление участков в частную собственность граждан возможно лишь в закрытом перечне случаев, установленном КоЗ (строительство и обслуживание жилого дома, дач, гаражей, ведение личного подсобного хозяйства, коллективное садоводство и др.), за плату, в том числе на аукционах (ст. 1.1, гл. 3–4 КоЗ).
• Земли сельскохозяйственного назначения приватизации не подлежат — данное правило теперь возведено на конституционный уровень (ст. 13 Конституции).

5. Осуществление правомочий собственника через систему титулов пользования

Специфика в том, что государство реализует правомочия владения, пользования и распоряжения преимущественно не передавая собственность, а предоставляя земельные участки на иных видах прав (п. 1 ст. 13 КоЗ):

• пожизненное наследуемое владение (только гражданам Республики Беларусь);
• постоянное пользование — как правило, государственным органам и иным государственным организациям для осуществления их задач и функций, сельскохозяйственным организациям (ст. 17 КоЗ);
• временное пользование и аренда (субаренда), в том числе сроком на 99 лет.

Предоставление участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в порядке изъятия и предоставления, установленном Советом Министров, на основании решения уполномоченного органа с последующей государственной регистрацией (ст. 41 КоЗ).

6. Управление и распоряжение осуществляются публичными органами

В силу ст. 25 КоЗ государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель осуществляют Президент Республики Беларусь, Совет Министров, Государственный комитет по имуществу, иные уполномоченные республиканские органы, областные, Минский городской, городские, районные, сельские и поселковые исполнительные комитеты, администрации СЭЗ и «Великого камня» — каждый в пределах своей компетенции (ст. 35 КоЗ). Распоряжение землей носит административно-правовой характер (решение исполкома), а принцип государственного регулирования и управления использованием и охраной земель закреплён среди основных принципов земельного законодательства (ст. 2 КоЗ).

7. Возмездность пользования

Использование государственных земель, по общему правилу, платное: земельный налог либо арендная плата (гл. 3 КоЗ, гл. 18 Особенной части Налогового кодекса). За право аренды участков, предоставляемых без аукциона, взимается плата, определяемая на основе кадастровой стоимости (ст. 37 КоЗ); допускается рассрочка (ст. 38 КоЗ); средства направляются в местные бюджеты на развитие инфраструктуры и другие цели (ст. 40 КоЗ).

8. Ограниченный оборот и повышенная защита

Оборот земельных прав жёстко регламентирован: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде, недействительны (ст. 62 КоЗ); установлены ограничения отчуждения отдельных категорий участков (ст. 66 КоЗ и др.). Государство также вправе изымать участки для государственных нужд с возмещением убытков (ст. 84 КоЗ).

Вывод

Право государственной собственности на землю в Беларуси характеризуется: (1) конституционным закреплением государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и исключительной собственности на недра, воды, леса; (2) остаточным принципом определения (всё, что не частная собственность, — государственное); (3) двухуровневостью (республиканская и коммунальная собственность); (4) резко ограниченной приватизацией с закрытым перечнем случаев; (5) осуществлением правомочий собственника через систему публичного управления и предоставление участков на титулах пользования; (6) возмездностью пользования и жёстким контролем оборота.

Источники: Конституция Республики Беларусь (ст. 13); Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (ст. 2, 13, 14, 17, 25, 35, 37–41, 47, 62, 66, 84); Гражданский кодекс Республики Беларусь (ст. 213, 218).