В чём заключается отличие жилищно-строительного кооператива от жилищного кооператива?

На основе проведённого анализа законодательства Республики Беларусь, прежде всего Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (далее — ЖК), подготовлен следующий ответ.

Отличие жилищно-строительного кооператива от жилищного кооператива

1. Терминологический аспект: действующее законодательство

Действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З не использует в качестве самостоятельных правовых форм понятия «жилищно-строительный кооператив» (ЖСК) и «жилищный кооператив» (ЖК). Вместо этого Кодекс вводит единое понятие «организация застройщиков», которое охватывает оба ранее существовавших института.

Согласно терминологии ЖК, под организацией застройщиков понимается юридическое лицо, создаваемое гражданами и (или) юридическими лицами для строительства (реконструкции) многоквартирного или блокированного жилого дома и (или) эксплуатации, содержания, ремонта и благоустройства прилегающей территории.

Организация застройщиков относится к более широкому понятию — организация собственников, которое в соответствии со статьёй 160 ЖК включает два вида:

1. Организация застройщиков (включающая в себя то, что ранее именовалось ЖСК и ЖК);
2. Товарищество собственников.

Источник: Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 160 «Общие положения о создании и деятельности организации собственников» (URL).

2. Историческое и концептуальное различие

Несмотря на унификацию терминологии в действующем Кодексе, концептуальное различие между жилищно-строительным кооперативом и жилищным кооперативом сохраняет своё значение и заключается в следующем:

3. Правовой статус в действующем законодательстве

В соответствии с главой 29 ЖК (статьи 160–183) организации застройщиков в Республике Беларусь:

• являются некоммерческими организациями (п. 3 ст. 160 ЖК);
• создаются по инициативе граждан либо граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц (ст. 161 ЖК);
• действуют на основании устава, примерные формы которого утверждаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства (п. 2 ст. 160 ЖК);
• члены организации застройщиков, полностью внесшие паевой взнос, приобретают право собственности на жилое помещение;
• члены организации застройщиков, не являющиеся собственниками объектов недвижимого имущества (имеющие паенакопления), обязаны проводить текущий ремонт жилых помещений, техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного оборудования за свой счёт (п. 2 ст. 91 ЖК).

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 160 «Общие положения о создании и деятельности организации собственников» (URL);
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 161 «Формирование организации застройщиков» (URL);
• Жилищный кодекс Республики Беларусь, статья 91 «Обязанности собственников жилых помещений… по обеспечению сохранности жилых помещений» (URL).

4. Резюме

Главное отличие жилищно-строительного кооператива от жилищного кооператива заключается в цели создания и направлении деятельности:

• Жилищно-строительный кооператив создаётся для организации строительства жилого дома, при этом члены кооператива финансируют строительный процесс через паевые взносы и становятся собственниками жилых помещений после завершения строительства и полного внесения пая.

• Жилищный кооператив создаётся для приобретения уже построенного жилого дома (в том числе путём выкупа государственного жилищного фонда) и последующего управления им, без осуществления строительной деятельности.

Вместе с тем необходимо особо отметить, что действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З объединил оба указанных института в единое понятие «организация застройщиков», которое охватывает как кооперативы, создаваемые для строительства жилья, так и кооперативы, создаваемые для приобретения готового жилищного фонда. Правовое регулирование их деятельности осуществляется по единым правилам, установленным главой 29 Жилищного кодекса.