В чём заключается право ограниченного пользования чужим жильём?

Право ограниченного пользования чужим жильём (сервитут)

Понятие и сущность

Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут) — это установленное законом право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего (а в необходимых случаях — и иного) недвижимого имущества предоставления возможности ограниченно пользоваться таким имуществом.

Данное право закреплено в статье 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З (далее — ГК):

«Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях — и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута)».

Применительно к жилым помещениям сервитут означает, что собственник одного жилого помещения (или иного объекта недвижимости) вправе получать ограниченное право пользования чужим жилым помещением в той мере, в какой это необходимо для нормального использования собственного жилья (например, право прохода через чужое помещение, право пользования общими коммуникациями и т. п.).

Ключевые характеристики сервитута

1. Сохранение прав собственника

Согласно пунктом 2 статьи 268 ГК, обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Иными словами, собственник жилья, обременённого сервитутом, остаётся его полноправным хозяином — сервитут лишь ограничивает его возможность препятствовать другому лицу в ограниченном пользовании.

2. Следование за имуществом

В соответствии со статьёй 269 ГК, сервитут сохраняется при переходе права на обременённое имущество к другому лицу. Это означает, что при продаже, дарении, наследовании жилого помещения сервитут не прекращается — новый собственник обязан его соблюдать.

3. Непередаваемость отдельно от имущества

Согласно пункту 2 статьи 269 ГК, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Сервитут неотделим от объекта, в интересах которого он установлен.

Основания возникновения сервитута

Сервитут может устанавливаться:

• по соглашению между собственниками соответствующих недвижимых имуществ;
• по решению суда — в случае недостижения согласия между собственниками;
• в силу закона — в прямо предусмотренных законодательством случаях.

Прекращение сервитута

Согласно статье 270 ГК, сервитут может быть прекращён в следующих случаях:

1. По требованию собственника обременённого имущества — ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен (например, если отпала необходимость в проходе через чужое помещение).

2. По решению суда — если недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением. В таком случае собственник вправе требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

Применение к жилым помещениям

Хотя институт сервитута регулируется преимущественно нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь (глава 17, статьи 268–270), его действие распространяется и на жилые помещения как разновидность недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З регулирует более широкие отношения владения и пользования жилыми помещениями (договоры найма, право пользования членами семьи собственника и т. д.), однако именно ограниченное пользование чужим жильём как вещное право опирается на гражданско-правовой институт сервитута.

Источники

Резюме: Право ограниченного пользования чужим жильём (сервитут) — это вещное право, позволяющее собственнику одного объекта недвижимости ограниченно пользоваться чужим жилым помещением в той мере, в какой это необходимо для обеспечения нормального использования собственного имущества. Сервитут не лишает собственника обременённого жилья его прав, следует за имуществом при смене собственника, не может передаваться отдельно от обслуживаемого объекта и прекращается при отпадении оснований его установления либо по решению суда, если обременение делает невозможным использование имущества по назначению.